“打破楼市调控怪圈利器：增大交易价钱”

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项峥

追溯中国大陆房地产市场调控陷入“越调越高”怪界的原因，人少、可居住商业开发的土地资源匮乏、土地级差地租增长迅速、城市房价坚挺，有其内在的逻辑基础； 城市化进程加快，住房诉求保持每年旺盛的局面，首先列举的有两个。 但是，不可否认的是，由于我国本土房地产交易税率相对较低，税收杠杆难以抑制外来富人的投资性住房诉求，无法与住房调控政策进行有力的支持与合作，在一定程度上削弱了房地产调控的实际效果。

税收杠杆是各国或地区调控房地产市场的重要工具。 为了防止房地产价格暴涨和房地产泡沫的形成，各国或地区政府首先通过税收杠杆作用大幅提高房地产交易税率，以达到严厉打击投资、投机性住房的诉求，冷却房地产市场的目的。 为了防止大量外来人口投诉来香港购买楼宇可能导致房价大幅上涨，中国香港特区政府于去年10月开始对非港居民购买楼宇征收高额印花税就是最新一例。 税收政策调整三个月后，取得了积极的效果。 中国香港地产研究机构的数据显示，从2003年开始持续了9年的内地人去香港购买楼房的热度去年退潮，内地买家的比例时隔9年再次下跌。

年初，以“限购”、“限贷”为首要特征的房地产调控政策出台后，中国内地房地产市场一度沉寂。 由于政策效用减少，年4月以来楼市逐渐转暖，年末年初和今年年初，一线城市明显上涨。 根据中国指数研究院的调查结果，今年1月全国100个城市新建住宅平均价格比上个月上涨1%，涨幅比去年12月扩大0.77个百分点，连续8个月上涨。 当然，应该知道全国性的楼市升温还没有形成。 从地区来看，许多三线城市楼市需求过多，楼市僵局需要一段时间才能打破； 二线城市供需基本平衡，但一线城市楼市出现较为明显的结构性供给需求不足情况，房价上涨动力十足。 根据中国指数研究院的数据，今年1月10大城市新建住宅平均价格比上个月上涨1.61%，其中北京、上海、穗、深4大城市涨幅均超过上个月2%。

由于当地刚性住宅诉求稳定，以及之后能源短缺，外来人员的诉求已经成为一线城市高房价的有力支撑。 当地居民对刚性住宅的诉求多与结婚、拆迁和教育有关，且增长总体平稳。 特别一线城市限购贷款政策执行严格，刚性住房诉求大幅下跌的可能性很低。 虽然房价的上涨有望推动部分刚性住宅的诉求前进，但短期内刚性住宅的诉求可能会集中释放。 但是，刚性住宅缺乏谋求持续扩张的动力，无法支撑房价随后的上涨。 京沪等一线城市商品住宅对周边省市的富人很有吸引力。 虽然没有权威的外来人口购房统计数据，但最近备受社会和媒体关注的神木“房姐姐”，从侧面突出反映了外来人口强大的住房购买力。 虽然我国居民的投资渠道狭窄，但几千年来购买土地的运营商一直意识很强，富人对一线城市商品住宅的诉求非常旺盛。 虽然有限的购买政策门槛有影响，但政策并不排斥购买外来人口。 符合购房条件的外来富裕阶层住房购买力坚挺，全额支付的也不少。

因此，要抑制一线城市住宅交易价格的上涨，有必要探索新的调控思路。 笔者认为，既然一线城市楼市回暖，外来人口购房诉求是第一推动力，这与中国香港香港非港居民购房热潮没有实质变化。 那么，我们认为有必要借鉴中国香港非港人购房诉求的经验，在交易环节征收高额税收，比较有效地抑制外来人口的投资性住房诉求。 具体来说，就是在限购政策之外，比较外国人购房诉求，根据居住年限、纳税情况、房产交易价格、持有年限等不同采取差别税收政策，在满足外国人口合理居住诉求的基础上，大幅提高中高端住房交易价格，进行户籍和税收征管 通过严厉打击外国人投资性购买诉求，消除利用山西“住房媳妇”等众多户籍绕开限购政策约束的现象

当然，一线城市的高房价与城市人口规模、基础设施建设、产业结构的快速发展是一致的。 城市产业越来越向高端、高附加值的方向快速发展，必然导致房价上涨。 但是，任何时候房价都必须适应当地居民的收入增长情况，否则就会产生资产价格泡沫，影响产业结构的顺利调整，经济金融运行风险增大。

(作者是经济学博士、宏观经济评论家)

来源：澎湃商业网