“房地产是否进入宏观调控窗口期”

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◎易宪容(中国社会科学院金融研究所研究员)

最近，市场上有消息称，房地产有可能在全国“两会”之前进入宏观调控的窗口期。 首先，收紧住房公积金贷款、收紧两套住房贷款的风声再起，不少地方是人民银行春节过后通过正向回购收紧了流动性。

笔者认为，如果市场把这些政策看成是对住房市场的紧缩，看成是新住房市场宏观调控的开始，那这就过分高估了这些政策的影响和作用。 住房公积金政策的收紧，其实不是收紧，而是让这个政策恢复常态。 哪个国家把公共援助政策变成少数人赚钱的工具？ 目前国内住房公积金的政策调整是消除这一功能，住房公积金政策的本义不是政策收紧。

对住房贷款政策的歧视，这是年《国十条》的基本副本，只是这些政策一直没有认真落实和执行。 对两组住房贷款政策的要求是，在世界有房地产泡沫的国家，采取这样的政策是趋势和必然。 新加坡、加拿大等国就是这样做的。 为了抑制住宅投机带来的投机和投资，购买两套住宅有很多制约条件。 对国内房市来说，经过十年房价快速上涨，房地产泡沫越来越大，限购两套以上住房是常态，不是什么特殊政策。 如果市场认为这些政策的出台是房地产调控政策的收紧，这只能证明目前国内住房市场政策太宽松了。

针对目前国内房地产市场的问题，不仅房价再次开始上涨，一线城市的住房市场重现繁荣，10年来房价持续上涨，一次也没有经历过完全调整的住房市场，如果不做出变化和调整，是不可持续的。 因此，国内住房市场性质的转换和房价的调整是必然的。 如果目前的住房市场仍然被少数人左右和诱惑预期，国内住房市场一定会结束。 与此相反，新时期党中央领导层就像集体上任后试图通过城市化操纵市场的人一样，国内房价不会一直这样上涨，而是非常清晰。

既然现在的国内住宅市场是不可持续的市场，可以预见新政府上任后，首先要做的事情是如何改变现在的房地产市场的性质，如何大幅调整这个市场的性质。 因此，全国“两会”后，房地产市场政策将进行调整，不会发生重大调整。 上述两项政策出台后，实际上对市场的作用和影响还是非常灵活的。 因为，面对这场巨大的房地产泡沫，新政府知道问题的严重性，但不想突然冲破这场泡沫影响整个经济增长。

更重要的是，目前的国内住房市场仍然是以投资投机为主导的市场。 因此，住宅市场的价格在很大程度上由预期决定。 在这种情况下，房地产公司和开发商分别以不同的方式左右住房市场的预期，试图将国内住房市场带入他们想要的方向。 事实上，几个月前他们就这样成功了。 在政策没有变化的情况下，国内部分城市的住宅市场出现了销售大幅增加、房价上涨的格局。 在泡沫经济巨大肆虐的市场上，泡沫不仅没有崩溃，相反如果经济持续走强，这个市场的风险将进一步增加，经济增长将更加不可持续。 在这种情况下，国内房地产政策出现了较大的调整，就是要改变房地产市场投资投机主导的性质。

面对不可持续的国内住房市场，新政府上任后，制定新的房地产调控政策挤出市场泡沫，改变目前住房市场的性质是必然的。 但是，预计国内房地产市场泡沫的挤出将经过一个过程，而不是突然崩溃。 为了实现其目标，新政府的房地产政策更加强调灵活性和差别性，而不是刚性和连贯性。 在这里，想要继续吹房地产泡沫的幻想破灭了，另外，考虑到新政府就任后房地产市场泡沫带来的风险，如何减小挤出泡沫的风险和价格是个问题。

来源：澎湃商业网