“楼市两年内有望进入平稳增长格局”

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陈伟(民族证券解体师)。

备受瞩目的北京、上海两地国家五条管制细则终于在住建部规定的期限临近之际公布。 虽然这些政策的严厉程度比以前有所升级，但力量仍然温和，基本符合市场预期。 另一方面，由于北京、上海两个房地产市场的调整是全国的风向标，这意味着以国五条为代表的各地调整细则不会对目前的房地产市场造成很大的冲击，房地产市场平稳增长的格局有望在未来逐渐形成。

细则还是很温柔的

今年3月2日，由于国五条的部分文案过于严格，缺乏细则，引起市场恐慌。 人们也在焦急地等待国家五条的实施细则出台，但3月已经过去了大半，各地的规章细则还没有出台。 直到前几天，广东省调控细则出台才打破市场沉默，但不幸的是，看到广东省调控细则不提供太多与国五条相关的东西的这次北京、上海调控细则，可以缓解人们的不安情绪。 那是因为，虽然大幅细化了国五条的许多规制拷贝，政策力度也比过去严格，但从抑制购买诉求的许多角度来看，并没有海外五条规定的拷贝。

第一，为了抑制比较国第五条提出的投机性投资性住房购买，必须进一步完善现行的住房购买限制措施。 北京这次规定，本市户籍的成年单身人士在本市没有住宅的，限制购买一套住宅。 已拥有1套以上住宅的，暂停在本市销售住宅。 这明显堵塞了过去限购运行中的漏洞。 也就是说，有些人通过假离婚获得单身资格，购买了很多房间。

第二，国五条提出房价上涨较快的城市进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，北京也应此要求，但只要求当地银行进一步提高第二套住房贷款的首付比例，并未要求提高贷款利率。 上海方面，这方面的政策执行更加优惠，除非金融监管部门加强政策执行效果的监测和判断，制定预案，根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，否则上海地区的住房价格将持续快速上涨

第三，国家五条提出出售自有住房应征收20%的个人所得税，这引起了市场的恐慌，人们担心这样严厉的政策会导致购房价格大幅上涨，但从两地细则副本来看，政策仍有很大的宽松空间 例如，北京细则从以下两个方面证明了如何实施这一政策。 国家五条对无法验证住宅原值的个人转让住宅所得税没有规定。 北京进一步强调，在无法核实住宅原值的情况下，应依法按照核定征收办法征收个人所得税。 这意味着，目前按房屋合同成交价全额的1%征收个人所得税仍然适用。 国五条没有提到以前个人转让超过五年，且家庭唯一的生活住房是否交税，但北京对此表示将继续予以确定性补充，即免除个人所得税，这也证明了政策的连续性，不愿意打击政策刚性的诉求

楼市不会硬着陆

北京、上海楼市调控细则出台后，预计前期调控政策不明朗的市场走势也将平稳，房市也会因各地调控政策的严厉而逐渐降温。 基于以下理由，我们认为此次调控不会导致房地产市场的长期降温。

第一，今年是各地城市化加速发展的一年，各地公布的城市化计划主张城市化加速。 这意味着在城市化进程中，住宅诉求还很旺盛。 另一方面，从过去的实践来看，房地产调控的持续在一定程度上损害了开发商的土地保有意愿，没有完成全国过去三年的住宅土地供给计划。 因此，在目前土地制度没有较大变化的情况下，今年政府宣布将加大土地和住宅供给的计划

第二，政策在抑制诉求方面有所加强，但在具体执行过程中具有灵活性。 国五条提出的出售自有住房征收个人所得税20%的规定，实际上并不是新规，但由于各地需要激活当地土地和房地产市场刺激经济，倾向于选择性地执行更宽松的政策。 也就是说，按照住宅合同金额的1%征收。 这次北京的规定严格了所得税20%的适用条件，但同样在这项政策中保留了选择性条款。 由此可以预见，全国许多地方也会效仿北京，名义上支持中央的规定，但实际上允许采取多样化的游玩创造高住房价值等避免其税收征收的各种方法。

楼市平稳运行机制形成

当然，这并不意味着房地产市场在经过一定时期的政策消化后，会再次明显上升，因为不利于房地产热持续的经济和社会条件正在接近。

从目前央行加强资金回购，与部分银行相比，为了抑制银行信贷暴涨，提高差别存款准备金率的趋势来看，目前货币政策逐渐收紧，监管层为了抑制不规范理财业务的操作，也开始着手监管影子银行，这是

更重要的是，有利于房地产市场顺利运营的长效机制已经开始建立。

第一，各地开始探索差异化、多层的住宅供给体系。 例如，北京今后将增加“房价限制、地价竞争”地块的供给，另一方面正在开发建设适合自住、改善诉求的商品房的项目，指出政府将在提供相应优惠政策的基础上，降低房价，尽快锁定商品房上市销售价格。 这意味着政府将适当让利给开发商，以降低房价，刚性诉求购房者的需求，从而引导开发商提供越来越多的低价住房。 当然，购买者获得这样的住宅后的权益也会受到限制。 也就是说，上市年数和收益受政府限制。 这也有利于隔离住宅刚性的诉求和投资的诉求，加强住宅的居住属性。

一方面，上海方面建议重点推进中心城区一面二级古里改造，出台城中村改造政策和措施等，另一方面建议有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等建设相关规定，满足条件

在未来政策层面逐渐放开土地管制，允许越来越多的农村集体投入市场的情况下，我预计根据地区不同，寻找符合地区优势的住宅供给体系的地区也会增加。

第二，全国住房新闻必须在今年6月底之前完成500个城市的互联网连接，而我国必须在明年6月底之前制定不动产登记条例。 这些都为房产税的扩大和全面征收提供了条件，意味着房产税的全国性实施渐近。

因此，房地产市场有望在未来一两年内进入稳定增长的格局，这也将为我国城市化的快速发展创造良好的条件。

来源：澎湃商业网