“地产调控需找准病灶对症下药”

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◎周俊生

《国五条》出台一个月后，各地方政府按照中央要求，于3月底最后几天出台了舆论称为《国五条细则》的地方调控措施。 这些细则大多只是重复以往多次强调的管制手段，几乎没有新的副本，即使是《国五条》中最具震撼力的二手房出售征收差额20%的税的条款，也没有确定的时间表。

可以认为，在这些《简明话》的地方细则的背后，存在着地方政府对《国五条》的姑息态度。 在这方面，海南省表现得更直接，该省住建厅明确表示将不再制定管制细则。 地方政府的这种态度很快就被敏感的资本市场捕捉到了，在细则出台前的“窗口期”，a股市场地产股萎靡不振，但随着“靴子”落地，地产股反而受到了激励。 因为这几天a股市场出现了由地产股提振的行情。 一种前景是，我国房地产市场将继续去年下半年开始的反弹行情，房地产价格持续呈现整体向上的趋势。

这一轮已经持续了几年的房地产调控是我国房地产市场建立以来最给力的，采用以调控为指标的行政干预措施严控市场买方力量，使投资投机力量基本退出房地产市场，因而受到人们极大的希望，通过调控推动房价下跌 这次“国五条”出现后出现的另一个高潮，迟早会因为地方政府的欺骗而再次回归沉默吧。 很明显，房地产调控已经陷入“审美疲劳”。

不应该指出的是，虽然“国五条”比以前增加了力量，但是仍然将规制的目标指向购买者，但是现在的购买者大多是刚性的诉求，是规制应该保护的对象。 由于这项政策行不通，强调了20%的税收，导致了恐慌交易的小高潮。 为了有效控制，有必要寻找我国房地产市场的核心病灶进行对症治疗。 其中，一个不可避免的话题是，我国房地产市场长期被地方政府视为地方财政的“摇钱树”，形成了独具特色的“土地财政”制度。 据中国住房网最新统计，2003~2007年全国住房平均价格上涨145%，但全国主要城市居民点价格涨幅达到332%，地价已占房价的三成以上。 1989~年间，全国土地成交价款增长6732倍，出卖地收入在地方财政收入中的比例从0.24%上升到74.14%，涨幅超过300倍。

土地价格贵，税金也不气馁。 据统计，目前我国房地产相关税种达12个，收钱更是达50个，且税率高、征收环节多，特别是土地增值税税率极高，最高级别达60%，最低级别达30% 土地出售和房地产相关税收已经成为地方政府财政收入的首要途径，很难使地方财政摆脱对房地产市场的依赖。

近年来房地产调控势头强劲，但由于几乎不涉及这种“土地财政”调控，调控出现了“审美疲劳”。 对地方政府来说，这几年持续的房地产调控，难以像几年前那样继续大力推进“土地财政”。 但是，出售土地、推崇“土地大王”的行动依然没有停止，房地产市场的税收依然很高，房价如何能下降呢？ 地方政府奉命左手从房地产市场掏钱，右手压低房价，这显然很困难，目前围绕《国五条》细则的蒙混态度就证明了这一道理。

只要地方政府对“土地财政”的高依赖度不变，高房价就不会下降，房地产调控也无法达到目的。

来源：澎湃商业网