“金融端利好频出 房地产政策未来仍有宽松空间”

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9月30日，央行和银监会宣布，在未实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例将调整为25%以上。 并且，住建部、财政部、央行三部委发布通知，要求提高住房公积金缴存效率，全面推进异地贷款。 业界认为，从年“9.30”房地产新政出发，中国对房地产领域的扶持思路已确定为从金融方面加强居民购买力。 此次房贷首付比例下降，符合近期市场预期，此次调整后，我国房贷政策环境基本恢复到2008年左右水平。

在资本市场上，随着a股大规模回暖，房地产板块强势显现，尤其是以一二线龙头地产股和国资改革等概念为主题的地产股，国庆后股价上涨明显。 市场目前聚焦于房地产市场下半年是否有更积极的市场救助政策，是否出现了此次政策空之间的“底”。 据证券时报记者采访，业内对下半年政策的预期普遍良好，随着稳定增长预期的加深，政策调整可能还会有更为宽松的空之间。

策略不断添加代码

分化结构的强化

“9.30”房地产新政开始以来，在大部分城市解除限购的背景下，我国对房地产领域的扶持思路基本明确。 即，从金融方面加强居民的购买力。 作为具体措施，将套房的认定标准从“认房认贷款”改为“不认房”； 第二套房首付比例门槛下降，营业税免征年限下降。 套房两张公积金首付的比例下降了。

由于这些利好因素政策的多次降息，今年以来房地产市场全面回升，全国大中城市成交量明显增加，深圳、北京等个别城市出现了房价几个月内翻番的“奇观”。

仅从套房首付比例的调整来看，我国历史上共进行了5次大规模调整。 1998年，居民购买自用普通住宅，未享受购房补贴的，首付比例在30%以上，享受购房补贴的，首付比例为个人负担的30%； 2003年，最低首付比例降至20 % 2006年，最低首付比例正式上升至30%； 2008年，在经济刺激政策的背景下，首付比例再次降至20 %；2008年4月再次回调至30%； 今年9月30日，无限购买城市再次降至25%。

中信投研报报道，一年来，房地产救助政策不断编码，在此过程中，随着5次降息和4次下调，市场资金流动性大幅释放，不少开发商现金流充裕，销售和土地持有步伐加快。 尽管如此，房地产市场表现呈现分化特征，一线城市房地产市场强于三四线城市，分化效应更大。

数据显示，今年9月一二三线主要城市成交率分别为44%、28%、18%，前8月全国商品房销售额累计同比增长15%，扣除40个大中城市的数据为9%，凸显出该轮市场回升第一是二线城市的带动。 中信建投预计，房地产市场回升将持续到明年上半年，北上广深，考虑到三亚没有享受到此次政策的利好，苏州、南京、长沙、郑州等存量结构良好的二线城市预计将优先受益。

深圳规土委一位研究员分析说:“目前购房人结构化特征显著，购买力越来越集中在一线中高收入者。” 并且，宏观经济增速放缓，进一步持续下降已成为共识，目前房地产政策的边际效应正在减少，要回到2008年的“全民购房”时代并不容易。 ”。

有故事的地产股更有戏

上述房地产救市新政出台后，证券时报记者对地产股指数的表现进行了粗略统计。 自去年9月30日新政出台以来，房地产开发指数( 881153 )从1405点上涨至2211点，涨幅为56%，为期间最高，至4072点。 从新政后一周的涨幅来看，去年的“9.30”为1.75%，今年的“3.30”为15%，“8.31”为-4%，“9.30”为9.2%。 从整体上看，房地产指数上涨与a股大盘表现基本一致，不同的政策文案对行情的影响有限。

值得观察的是，在本轮房地产救助过程中，各类地产股表现不一。 一二线龙头地产股强势但与指数基本持平，如万科a截至去年9月30日的涨幅约为46%，保利地产为54%。 另一方面，具有国资改革概念的地产股表现大幅超过指数，如招商房地产受益于大股东的资产注入预期，同期涨幅达126%。 深振业a、深深房a受益于深圳国资改革，同期涨幅分别为78%和162%。

另外，具有业务转型概念的特色房地产企业的股价表现优于以前流传的地产股。 例如，快速发展区域性房地产和产业性房地产的廊坊快速发展，同期股价涨幅达到55%的主题旅游文化房地产转型房地产企业中弘股，同期涨幅达到121%的自贸区主题产业开发快速发展的华发股，同期涨幅为85%； 迅速发展电影产业房地产的中国武夷，同期涨幅为62%。

策略仍然存在松弛空之间

那么，受到众多利好因素政策洗礼的房地产市场有可能在今年最后三个月更加宽松空的时间里存在吗？

中信建投地产研究员苏雪晶认为，此次首付比例下降5个百分点，实质上也为后续政策调整留有余地。 另一方面，我国有2成首付的先例，而低首付也符合国际经验，在日本等国家，最低首付比率低于2成。 当然，首付比例的不同也与每个国家的城市化进程、房地产市场的快速发展水平、金融体系的快速发展有关，但总的来说，从支持诉求的角度看，首付比例持续下降的时间在空之间。 另外，房地产调控周期遗留的部分政策仍在优化空之间，契税优惠可能是下一步的挂牌，部分城市尝试的购房退税有望在越来越多的城市展开。

深圳大学不想出名的经济学教授，从宏观经济的角度对不动产救济政策的期待表示。 他说，由于经济增长率持续下降，稳定增长已成为国家和公司的重要经济任务，其中稳定投资稳定增长的意义不言而喻，房地产作为中国经济支柱产业目前仍具有可吹可擂的意义，不排除下半年继续降息的可能性 当然，房企在目前的市场环境下可以充分接受流动性释放的机遇。 例如，进行股票和债务融资。

来源：澎湃商业网