“易宪容：住房严重供过于求拖累经济增长”

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◎易宪容

据统计，截至8月底，中国住宅库存为4亿3000万平方米，比去年同期增长15.7%。 据国际货币基金组织( imf )统计，年中期，中国住宅库存规模相当于4个月的销售量，地方城市库存量超过了2年的销售量。

在库存不足压力较大的背景下，中国房地产投资仅增长2.3%，创近7年来最低。

受政府一系列房地产救助政策的刺激，今年4月以来，国内部分城市住房市场出现了回暖迹象。 8月总销售额比去年同期增长15.6%，今年前8个月完成但未出售的住宅建筑面积增长15.7%。

也就是说，虽然今年的住宅销售增加了，但是住宅销售的增加仍然低于新增加的住宅库存。 原来的住宅库存没有减少。

跟踪住宅库存数据的克尔利新闻集团表示，地方统计的住宅库存数据通常包括目前正在建设但获得销售许可的建筑物。 竣工的建筑物和尚未上市的建筑物中，有些没有记载在统计中。 这是因为实际住房的供应和库存可能大于数据。

这里有几个问题需要说明。 一个是住宅库存为4亿3000万平方米，以每户100平方米计算，有430万户住宅库存。 如果每个家庭有三个人，这些库存就足够让1290万人口居住。 以7亿4900万人口计算，根据最新的人口普查数据，城市人口只占1.72%。 从这个住宅库存的比重来看，官方公布的住宅库存面积并不是什么大问题。

问题涉及以下两个方面。 另一方面，这样统计的住宅库存可能比实际库存小得多。 这里有统计问题，也有地方政府隐瞒库存的问题，库存不仅仅是开发商手上的住宅，还有投资者手上的没有出售也没有出租的住宅。 这就是现在很多城市住宅的库存变得非常困难的原因。

二是住宅库存量太大，很多地方“空”很严重，很多房地产公司纷纷退出市场，或者减少房地产投资。 今年的住房投资增长已经是近十年来的最低水平。

由于往年房地产投资占全部固定资产投资的比例达到20%以上，房地产投资一旦下降，将立即全面影响固定资产投资的增长。 尽管今年以来政府大幅增加城市基础设施投资，但这些投资与房地产投资相比太小，整体固定资产投资仍在下降。 在这种情况下，gdp增长的下行压力只会越来越大。

三是住宅供应量过多，价格将全面下降。 从现有数据可以看出，一年来，全国90%以上的城市房价都在下降。 中国的房地产市场是投资主导的市场。 如果房价下跌，必然导致投资者退出市场，库存化更加困难。

四是房地产投资一旦下跌，许多相关领域很快就会出现产量过剩的现象。 例如建筑材料、钢铁等。 这不仅影响相关产业和公司的利益，也影响相关产业和公司的投资意愿，进一步扩大国内经济增长的下行压力。

另外，由于住宅市场严重供给过剩，也容易发生中小房地产公司资金链断裂的危险，不良债权和不良负债率在上升。 在这种情况下，无论政府如何救市，商业银行对房地产的贷款都会更加谨慎。 中小房地产公司的破产风险大幅增加。

由此可见，目前的国内房地产市场是求真务实的开发商投资意愿下降、社会固定资产投资减少、相关领域产能过剩、众多城市房价下跌、住房投资者退出市场的重要原因之一，也是拉动经济增长的重要原因之一。

如果这个问题不解决，中国的经济增长就不容易重新走上正轨。 再次走上“房地产化”经济老路，保证经济增长，试图通过政策拯救市场来解决供过于求的问题，但实际上这是不可能实现的，这只能使严重的问题更加严重。

(作者是中国社会科学院金融所研究员)

来源：澎湃商业网