“叶檀：两招控地价”

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经过评论家叶檀

国土资源部要求严格控制“地王”。 控制地价的关键是准明确的价格，否则上涨趋势是不可逆转的。

土地价格急剧上涨。 上海易居房地产研究院报告显示，总体来看，1~11月，包括北上广深在内的10大典型城市土地出让金收入为3574亿元，比去年同期下降37%。 土地出让金依然处于历史低位，但与去年同期相比连续9个月缩小。 值得注意的是，11月，10大典型城市土地出让金收入663亿元，同比增长23%，比去年同月增长0.4%，创下近16个月的新高。 另外，11月份典型的10个城市土地成交均价为2580元/平方米，同比增长18%，比去年同期增长10.1%，创下22个月来的新高。

用行政手段控制地价没什么用。 有历史数据。 土地价格和房地产价格一样，在行政控制下短期下跌，然后反弹。 典型的10个城市土地出让金收入在年12月达到近5年的最高值后，开始进入波状下行通道，到今年5月降至历史最低点，之后呈波状上升趋势，今年11月环比超过两成。 如果不采取有力的行政手段，预计土地价格将进入新的上涨周期。

地价上涨的病根没有消除。 抬高土地价格的是土地征收等行政手段，用行政来压迫行政，有合乎逻辑的怪界。

长期以来，土地已经成为最重要的城市化价格支付来源，也是最重要的融资抵押品。 国务院快速发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英今年在复旦大学经济系90周年庆典上表示，在上次城市化进程中，基本上是土地带动的经济增长，土地的广泛供给和高消费保证了高投资，通过土地抵押和融资保证城市化推进的过程。

根据国务院的统计资料，从2000年开始，全年综合地价上涨297%，商业地价上涨309%，居住用地价格上涨528%，但工业用地价格只上涨71%。 也就是说，我们长期以来以工业地价保证推进工业化。

要改变地价的高低，第一手段也是最重要的手段，要改变以前以土地城市化为主导的传统路径依赖，依靠城市的内生力量进行城市化。 否则，地方政府通过土地几级市场之间的差价，通过土地收藏建立地方储蓄库的快速发展模式不会改变，每隔一段时间“地王”现象就会卷土重来。

抑制地价的第二个手段是紧缩货币。 从宏观上看，货币紧缩政策包括提高利率、削减基础货币发行等手段。 目前全球经济低迷，投资性货币充斥金山，因此加息不是好办法，减少基础货币发行与贷款、社会融资总量大幅上升是矛盾的，央行只能通过正反回购进行快速调整和微调。 换言之，中国目前不存在大幅紧缩货币的客观条件。

所以，只能进行局部的货币收缩，抑制地价的效果。 国土资源部提出的手段中包括“提高支付难度”，这在以前也曾使用过，取得了很好的效果。 2009年12月，财政部、国土资源部等五部委发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。 据悉，今后在土地出让中，首付的缴纳比例必须低于全部土地出让价款的50%，全部价款分期缴纳的期限大致不超过1年。 只缴纳20%的普通首付，与缴纳土地价款相差几年，还有以出售价款支付土地价款的方法，货币紧缩对房地产开发商是严峻的考验。

如果取消预售房屋制度，房地产市场最大的资金链将被切断，取消预售房屋如果与土地价款一年来的全部缴纳相结合，将对过热的房地产市场构成致命的打击。

12月18日，国土资源部召开全年物业管理控制情况信息通风会，国土资源部土地利用管理司司长廖永林提出的措施中，包括分期解决、多分区供货总额较高的地块； 灵活采用多种竞价方法对可能发生过度竞争的土地，采取“地价竞争、建设竞争”等多种竞争方法，或招标出让，或提高支付难度，通过停止交易进行灵活的转贷； 进一步严格市场准入条件。

通过上述手段切割高地价地块加以解决。 蛋糕还是那么大，价格还是那么贵，但是只是切得很细，看起来很好。 暂停“地王”交易也是有争议的，但为什么不能合法交易呢？

隐藏利器不使用，可能是担心房地产市场被追赶夺去生命，影响宏观经济稳定，影响地方财政大计。

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来源：澎湃商业网