“叶檀：2013年房地产稳步上升”

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经过评论家叶檀

从2004年4季度开始，房地产市场强势反弹，年房地产在调控的号召下持续上涨。

的房地产市场优势在于分化，由于经济循环的下降和出口的大幅下降，以单一资源为中心的中小城市如鄂尔多斯、以对外出口为中心的中小城市如温州等的房价像冰山融化一样下降。

由于逐年房地产市场逆转，开发商大规模入市，到第四季度地价上涨，一个地方政府不得不通过行政手段停止获取公司土地。 从年中开始，北上广深一线城市价格坚挺，成交量上升，其他省会城市房价开始上涨，到第四季度趋势明显。 房地产市场清淡繁荣，其背景是以刚性和改善型诉求为主导，表面上限限购贷仍在严格执行。 可以想象，一旦房地产政策放宽，房地产市场将如何爆发。

近年来，房地产市场稳定上涨。

第一，主导房地产市场的首先是城市化。 无论农民是主动上楼还是被动上楼，“楼梯”都是必要的。 如果未来十年有4亿农民朋友进城，他们将获得征地来的第一桶金，由商品房处理农民进城的住房问题，市场就必须为他们提供足够的商品房。 居住在城市的农民朋友大部分被剥夺土地征用金时，地方政府必须提供足够的保障房，羊毛出在羊身上，分配给农民朋友的保障房等支出必须由不动产收益进行补偿。 所以，价格是不动产。 40兆日元的价格，不动产需要多少支撑？

第二，基础设施投资需要土地杠杆。 城市化要进入高速公路，中国需要大规模的基础设施建设，年轨道交通等基础设施投资将更加浩大。 中央的关键工程由中央公司负责，各地的基础工程基本上由各地的城投企业负责，城投企业发行城投债券，借贷给银行。 最重要的抵押品、资产判断是土地，失去土地就像火箭失去燃料一样，要进行怎样的基础设施建设呢？ 建设了什么样的轨道交通？

乐观的说法是，可以利用民间资本。 确实，中国的存款近百万亿，民间资本的作用不可小视。 从温州等轨道交通民间集资情况来看，民间资金对入股、集资轨道交通不感兴趣。 这是因为公益项目的利润前景暗淡，需要政府补贴。另一方面，我们担心无法提及相应的管理权和收益权。

第三，货币比较充裕。 由于投资扩大，基础设施完善，世界主要央行发行纸币，投资货币和全球套利货币蔓延。

从今年第四季度开始，热钱开始冲击中国香港地区，香港金管局释放千亿港币，引发数十次干预汇市，压低港币汇率。 明年，世界热钱的流动正在增加。 发达国家借入零利率美元、日元，全球寻找套利机会。 诚然，中国货币政策将比今年宽松一些，为了应对投资增长，全球主要央行的零利率抑制在中国央行加息空之间，明年实际汇率将继续上升，名义汇率和通胀都处于小幅上升区间，特别是

不容忽视，但年有两个优点。 一是房地产市场继续分化，温州、鄂尔多斯等恢复无望，冰山从边远地区融化，大部分省会以上核心城市房价上涨。 另一个好处是房价上涨覆盖一半以上，想说就不好意思说。 虽然房地产政策继续紧缩，但实际诉求和经济决定了房地产市场上升的内生动力。

市场有逻辑，路径依赖也有逻辑，骂声和政策不能消除逻辑。

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来源：澎湃商业网