“叶檀：海南与鄂尔多斯不同”

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经过评论家叶檀

海南是中国房地产泡沫经济崩溃的第一个模板，鄂尔多斯是第二个模板。

两个市场环境不同，崩溃原因各不相同。 鄂尔多斯房地产崩溃第一是金融链崩溃的结果，金融杠杆过高，中小城市当地费用消散，无人接班。 海南的房地产第一次崩溃，是因为海南旅游没有进行，房地产开发进行了。 如果再次崩溃，将证明我国最具吸引力的休闲和景点无法筹集到足够的资金，剩下的资金还有其他去向。

目前鄂尔多斯的实体经济和自然条件、营商环境不足以吸引大量人口和项目，煤炭价格下跌，民间借贷链断裂，成为压垮房地产的两根稻草。

外地人不打算在鄂尔多斯长期居住，但可以调动资金制造当地的短期资产泡沫。 据高和资本报告，大量民间资金进入房地产市场。 根据中国人民银行鄂尔多斯分行的数据，年上半年通过支付系统流入鄂尔多斯58.4万件，总额为9851.13亿元，比去年同期增长86.61%和50.52%。 鄂尔多斯人民热衷于房地产投资，但没有实体产业链，没有经营者环境，没有多少人口聚集，实际贷款利率上升，房地产市场崩溃是必然的。

与鄂尔多斯最大的不同在于，海南的房地产一直以外国人投资为主。 年，华泰联合证券拆船师鱼晋华调查海南房地产，基本上各楼盘岛外客户交易量占80%以上，基本上入住率不到30%。 在来自岛外的诉求中，对外国入岛商务居民的投资诉求、岛外过剩流动性资金投资诉求以及伴随外国入岛企业品牌开发商进入的诱导型购买诉求占主流。

如果海南的房价收入比过高，可以证明外地人主导着市场。 去年4月27日，上海易居发布“中国住宅房价收入比排行榜”，北京、上海、海南三个地区商品房价收入比位居全国前三，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份的商品房价收入比均为9 与北京、上海是经济中心不同，海南的当地经济以旅游、房地产为主，当地居民收入这几年上升很快，但由于基数低，仍处于全国中位之后，海南的房地产价格迅速上涨，与京沪相比较高。

外国人用剩余资金投资海南房地产养老后，证明当地居民的收入无法左右海南房地产价格，全国剩余流动资金量和海南的吸引力才是明确海南房地产价格的依据。

海南与美国佛罗里达在气候、产业、旅游核心地区的地理环境等方面非常相似。 海南省旅游协会旅游宣传咨询服务中心社长、海南旅游快速发展研究会研究员孙德清等热衷学习佛罗里达模式的海南当地人在接受本网海南窗口采访时表示:“国际旅游岛建成后是什么样子？ 要是能成为现在美国观光收入第一的佛罗里达的样子就好了。 ’中国(海南)改革快速发展研究院院长迟福林等人都有相似的意见，海南国际旅游岛的定位就是基于此。 佛罗里达的房价成为了美国房价的标杆之一，海南的房价也是衡量中国房价泡沫的更准确的标杆。

如果海南省的房地产再次崩溃，用剩余现金支付的外国买家将不会受到太大影响。 他们寻求必要物质以外的休闲，但开发公司会受到致命的打击。 负债过高，融资价格上涨会导致短期内大量开发公司破产。 根据海南克尔利的调查数据，未来3~5年，海南包括销售、库存、开发准备在内的潜在供应量将达到1.079亿平方米，根据官方统计数据，海南的年去化量为880万平方米。 按照这个计算，现在海南楼市潜在的新建住宅供应量需要消化10年以上。 以上数据的潜在含义是，如果保持每年7万户左右的每户100平方米以上的购买力，海南房地产将严重过剩。 海南只有两个选择。 是抑制房地产投资热潮，还是吸引越来越多的外国人到海南买房？

例如，鄂尔多斯就像刚发现黄金的加州一样，如果淘金者蜂拥而至，房价短期上涨，而当地实业没有迅速发展，或者黄金不值钱，房地产市场就会留下鸡毛。 海南的房地产是为了富裕的集团追求休闲，如果这些富裕的集团做出了更好的选择，海南当地治安环境不好，富裕的集团遭受货币紧缩之痛，海南的房地产就难免崩溃。

鄂尔多斯属于比较容易崩溃的房地产市场类型，海南将跟随经济的定期扩张和紧缩。

来源：澎湃商业网