“房地产税费必需正本清源”

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经过评论家叶檀

受楼市调控《国五条》实施细则利空政策的影响，3月4日，包括房地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期板块受挫，房地产在中国实体经济和投资市场的地位不容置疑。

当许多人认为房地产差价付20%的税会导致新建商品房价格上涨，房租价格上涨时，股市给出了相反的答案。 总体来说，《国五条》及其实施细则对房地产开发商是利好，而不是许多人主张的利好。

《国五条》实施细则提出“应依法严格向转让所得的20%征税”，20%的个人所得税，其本质是资本利得税，即以低价购买高出售资产所得的收益征税。 一般来说，房地产、股票、债券、贵金属、艺术品投资等资本收益最容易征收资本利得税。

从美国等市场经验来看，房地产资本所得税对房价的影响取决于房地产市场在牛市还是熊市，资本所得税本身并不是房价上涨的重要因素。 如果房地产市场在牛市，销售者将所有的税金转嫁给买方，从而获得预期的利润。 所谓羊毛还出在羊身上，所有羊毛都由买家承担。 如果房地产市场处于熊市，卖方不能转嫁税费价格，就必须承担投资收益下降，甚至损失的后果。

房地产市场刚性诉求的关键因素是经济和人口，而房地产投资市场的牛熊首要依赖于货币量、投资收益。 从金融学意义上讲，资本利得税增加是投资的不确定性风险。 目前，愿意投资房地产的人必须考虑增加20%的个人所得税所带来的风险。 如果购房者不愿意承担税金，房地产市场的投资收益不能覆盖所有价格，投资者三思而后行。

所谓的20%不动产个人所得税会推动市场上升，没有理论和现实根据。 在严格执行20%的个人所得税后，处于卖方市场的刚性购房人为了规避税收，本能地转移到单手住宅市场，同时一步一步地推进，以免未来住房改善陷入税收漩涡。 投资者要看情况，等市场方向明确后再决定。 如果货币发行激增，通货膨胀上升，也没有投身房地产市场的意义。如果没有紧缩货币、抑制通货膨胀、放松政策的可能性，就转移到其他投资品种。

东莞在2007年实行了20%的个人所得税，这是最好的解释。 新政后不久，东莞二手房交易市场出现滑坡，但二手房交易在短暂萎缩后很快回升，2009年后，可以通过向房地产市场注入宽松的货币政策来消除房地产调控政策的负面影响。

新的个人所得税出现后，各地市场到底怎么样？

对人流不断聚集的一线城市没有太大的冲击，观望一段时间后，购房者将继续入市。 截至年底，上海80%以上的住房贷款为套房贷款，刚性诉求支撑了房地产市场。 北京、深圳等地也一样。 在民间借贷和资源价格上涨的三、四线城市，泡沫正在破灭，与是否征收所得税关系不大。 受所得税影响最大的是想成为房地产一线城市的二、三线城市，他们必须进入更激烈的资金、人口争夺战。

房地产利得税应该有免税条款，长期持有，只有一套从住房出售后购买以改善住房条件的，需要设立免税条款。 对购房后1年内交易、拥有3套以上住房的“叔叔”、“阿姨”，需要实行个人所得税参照10%至最高45%的边际税率征收的差别税率制。 这样，即使资本收益税恢复了资本收益的真实面貌，也不会伤害无辜的人。

无论是市场色彩浓厚的美国，还是行政色彩浓厚的法国，个人长时间持有的住宅交易都享有豁免权，目的是保护不以短期投资为目的的中产收入群体的利益。 短期持有转让、长期持有转让的税率各不相同，但单身和已婚的人，通过税收进行联合申报和单独申报等不同。 总体来说，长期持有不动产、已婚为一家之主养家的人纳税最低，单身短期持有人税率最高。 此外，根据《美国法典》第1031节，在美国境内，如果房主在出售房产后的180天内购买了另一批“类似”的房产，出售旧住宅的所得税可以延期到第二批房产出售时缴纳。 很明显，自己的房间或改善室在税收上受到了优待。

牛毛一样的房地产税费必须正本清元，房地产征收资本所得税并非不可能，关键是要将资本所得税或物业税统一在整理税费的框架下，考虑房地产与货币金融、地方财政的整合，任何局部改革都是房地产大型改革的有益补充，房地产市场的矫正值得期待

来源：澎湃商业网