“叶檀：郑州限购没有意义海南土地改革才有意义”

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经过评论家叶檀

郑州的限购没有意义，只不过是上升过快的城市表演。 房地产价格大幅上涨，正是基础制度改革的时候，推翻了错误的激励机制。

在经历了房价一年多的大幅上涨后，郑州房价涨幅居中部城市第一位，连续4个月新建房价涨幅领先中部6个省会城市。

最近的一系列微调助长了地方政府对房地产市场的权威。 那些人规定买得起房子，买不起，除了户籍以外还限制到成年人的年龄，什么地方政府认为20岁就能买房？ 郑州现在20岁以下的住宅占有率太高了吗？ 还是郑州民俗20岁可以结婚？ 我知道天。

和其他房价上涨过快的城市一样，郑州启动“商品住房限价系统”，利用新闻化技术加强市场监测，不按申报价格销售或销售价格环比上涨的，暂停本项目商品房买卖合同的网签。 从5月开始，先后有60多个楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，未能改善的一律不入市销售。 郑州的房价下降了吗？ 降至6月，7月反弹，不妨碍郑州房地产热土的形象。

请看另一个城市广州。 广州市国土房管局副局长黄文波表示，广州从去年年底开始限制高端楼宇的销售，但没有规定具体的面积和单价。 但是限购并没有改变广州房价快速上涨的态势，今年7月商品房均价达到每平方米18569元，2009年7月为9591元，几乎上涨了两倍。

限购在短期内可以抑制房价的暴涨，但无法解决土地收益分配不公平、地方财政过度依赖房地产等根本问题。 一旦房价下跌，政府将通过解除限制等方法来推高房价。 温州就是这样，限价和涨价是地方政府寻求房地产收益最大化、最长化的方法。

比起沸腾的郑州限购，海南安静的土地改革更值得关注。 年6月，国土资源部完成了《关于改革完整土地管理制度的政策建议》的起草工作，并报国务院讨论。 9月3日，据媒体报道，有关农村土地改革的重要文件分发到河北、辽宁、吉林等18个省市。 一个多月前，习大大总书记前往武汉农村综合产权交易所调查涉农产权交易，特别是土地流转交易情况。 据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现报海南省政府审议。 本办法允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营经批准纳入试验性流动的农村集体建设用地，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农建设。

土地改革的核心是农民土地自由流转，目前正在紧密进行的土地确权是重要的步骤，海南省从2009年开始的3年间完成了土地确权为海南省土地改革奠定了基础。 农村集体用地可以用作非农用途后，两个结果将是农地大幅减少，土地租赁交易大幅增加，大农场的生产方法将成为主流。 海南省的土地改革是一块试验田，奠定了中国未来土地市场化流转的基础。 海南省允许农村集体组织和村民将土地用于非农建设，铁板之一的中国农地性质变更出现了裂缝。

另一个安静安静的重要经济现象是住房贷款利率的上升。 由于银行贷款的方向发生了微妙的变化，他们想转移到公司的高利率短期贷款上，但不想发放长期的、风险难以预测的住房贷款。 更何况，房贷收益不如公司贷款。

住房贷款发生变化，实际利率上升，是房地产金融业的杠杆作用。 长期以来的结果表明，中低收入群体被赶出商品市场，正在寻求保障房的援助。 商品房被手握现金的中高收入群体购买，房地产泡沫是虚实的，房地产市场的底部是由家庭现金构成的。 这就是海南的现状，虽然80%的房地产被外国人购买，70%的空被搁置，但房贷风险、房价崩盘风险并未因此上升。

关注地方政府的小工作没有意义，他们左右不了整体。 房地产市场的大改革迫在眉睫。 巨大的浪潮将消灭现金短缺的开发商和购房者，使大都市圈更大，使中小城市失去开发新区的热情，强者越强，现金持有者越为房地产市场奠定基础。

来源：澎湃商业网