“叶檀：房地产市场怎么不使硬着陆”

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经过评论家叶檀

房地产市场疯狂，是否意味着鼓传花的游戏到了尾声？

房地产越火爆，对地方财政的贡献就越大，缓解债务危机的能力就越强，各方面对房地产的依赖度就越高，这是一个无法解决的循环。

9月2日中指院公布的“百城价格指数”数据显示，“百城房价”已经连续上涨15个月，8月份百城房价比去年同月上涨8.61%，连续9个月上涨，同时涨幅比上个月扩大0.67个百分点，广州住房 另一方面，从上月比来看，上月比上升的有71个城市，下降的只有29个城市。

一些迹象表明房地产的绞刑越来越严重。

资金集中在大城市，上次的房地产限购迫使房地产开发商流入没有限购的三四线城市。 随着管制的放松，开发商的资金再次集中在一线中心城市，这些城市的人口和财富集聚能力被视为抵御房地产泡沫破灭的最厚的冰块。

8月份全国10大城市住房平均价格达到每平方米17871元，比上个月上涨1.49%，涨幅比上个月扩大0.15个百分点，比去年同期上涨12.18%，连续10个月上涨，涨幅进一步扩大1.12%。 广州、北京、上海等大城市的涨幅是一对一的。 相比之下，洛阳、太原等二线城市涨幅不高，但在实体经济与民间借贷链同步崩溃的地区，鄂尔多斯、温州、神木等房价大幅下跌。

另一个值得警惕的迹象是房地产贷款正在收紧。 这两年住房贷款开始了，随着房地产市场的温度上升，住房贷款也温度上升了。 银行贷款个人买房，金融风险全部被银行囤积。

情况在变化，银行货币紧缩转向追求高利润的中小企业贷款业务，住房贷款数量在减少。 据《中国证券报》报道，目前许多商业银行的个人住房贷款政策没有变化，但在贷款发放方面与前期相比确实比较紧张，住房贷款的85%折价利率“还没有绝迹”，但申请门槛较高。 笔者拜访了一些中介，住房贷款的收缩幅度比较大，但是在三亚，外国客人买房除非有一年以上的纳税和社会保障说明，否则不能贷款买房。

货币不再像这几年那样泛滥，银行和地方政府悄悄地缩小了融资范围，用现金支付巩固了房地产的基础。 如果刮风房价下跌，不会像鄂尔多斯那样对银行、民间贷款产生多米诺骨牌式的冲击效果，顶多像三亚那样房价停滞，但现金买家没有支付能力，没有为了回收资金疯狂抛售房地产

最后的征兆是资金在移民潮中外流，正如去年统计的那样，在美国买房的中国资金为90亿美元，成为仅次于加拿大的第二大集团。 央视《经济新闻联播》今年3月报道，美国国家房地产经纪联合会常务理事杰德·史密斯表示:“11%的国际销量均来自中国买家，特别是高端市场，当然市场整体国际销量只有2%~3%，但中国只有11%。

仅仅90亿美元不是国民在海外购买的住宅，考虑到第三次移民浪潮汹涌，地下金融发达，通过其他途径购买海外资产的不仅仅是这个数字。 最近，对国民信心冲击最大的是李嘉诚抛售内地和香港的资产。 这是空头的市场行为。

尽管李嘉诚做了空，但内地地王频繁出来，北京新地王每平方米7.3万元，已经接近香港。 如果上涨1.5倍，就和香港的地价一样。 在每平方米的gdp远远低于香港的情况下，这个地价疯了。

如果房地产价格上涨停止，地方债务崩溃，房地产价格持续上涨，未来市场必然崩溃。 崩溃时期决定于民间资金存量，决定于民间对房地产市场继续保持预期。 与其他资产相比，房地产背后有地方政府之手，仍然是最耐下跌的资产。

怎么办？ 最好的办法是用民间现金巩固房地产市场，其次是提高单位面积产量创造当地价格，这两点，前者是引导民间资本，后者加速改革提高效率的意思是一样的。 否则，房地产只有硬着陆之路。

来源：澎湃商业网