“叶檀:房产税或被迫加快推出”

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经过评论家叶檀

房价持续上涨，没有降温的希望，房地产软着陆，到了关键时刻。

11月18日，国家统计局10月公布70个大中城市住房销售价格波动情况，商品住房价格比去年同期下降的城市有1个，上涨的城市有69个。 最高涨幅下降21.4%，最低下降1.5%。 价格下降的城市有2个，持平的城市有6个，上升的城市有62个； 涨幅最高下降1.1%，最低下降0.3%。

以同样的楼价上涨计算，上海汤臣一品2005年价格为每平方米11万元，目前均价16万元，8年上涨5万元，平均每年上涨6250元，每年上涨5%左右。 据国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，一线城市尽管近几个月新建商品房价较去年同期上涨，但从以年价格为100的定基指数来看，3年来每年平均涨幅在7%~8%左右。 这个故事从反面解读出，即使前期房价上涨过快，涨幅控制在7%以内，也会和我国gdp一样在10年内翻番。

抑制未来的房价未必乐观。

无法摆脱全球量化宽松、欧美日中货币低迷的局面，全球各大资金正虎视眈眈地盯着人民币产品。 房地产流动性不强，不是重要目标，但大量资金支撑着房价的预期。

央行最新公布的金融机构信用收支表显示，10月底金融机构外汇占用余额为279595.96亿元，比9月底的275179.54亿元增加4416.42亿元。 扣除顺差和外商直接投资后，金融项目将流入约2200亿元。 虽然逐月大跌，但外资整体处于流入期，今年1至10月外汇成交额达到2.11万亿元，月平均增长2106.22亿元。 今年2月至4月在2300亿~3000亿元之间，5月暴跌到不足700亿元。 6月份为今年以来首次出现负值，净减少412亿元； 7月净减少规模狭窄的8月、9月外汇占款重回正增长轨道，10月大幅增加。

人民币的升值和贬值，与欧美的高利率差，人民币汇率的升值，为热钱提供了沃土，每年资金内外转一圈有8%左右的收益。 央行只能实施稳健的货币政策，如果降息会加剧内部通货膨胀加息，那么高负债公司的经营风险就会提高，如果汇率下降，人民币将失去信用，不仅会通过微调手段变得强硬，还会在关键节点改变市场预期，导致人民币动荡万丈，直到最后。 热钱快速往返，股票、债券、房地产市场动荡加剧，中印等新兴市场富豪增加，全球艺术品、豪宅价格持续上涨，中国、印度特大城市房地产价格居前。

进入农田市场不会降低地价，城市化、农业现代化的首要资金来源仍然是土地，交易对方的变化不会带来交易价格的变化，在好处面前政府和农民一样，是理性的经济人。

同时进军农用地千差万别。 11月18日，《新京报》采访了北京乃至全国最大的小产权住宅区闻名的通州区太玉园区。 买家国芙蓉表示，“转为正”，有可能让业主补充大产权住宅应支付的土地出让金，“10万左右可以接受，但不能再多”。 当地村民说:“我们是当地人，房子是自己住的。 现在不需要支付不动产的暖气费。 住着也可以。 如果要花钱转大产权的话，还是不要转的好。 ”。 一位村民说，如果房屋转为大产权上市，村委会应该向他们进行相关补偿。 “我讨厌转。 给我一百万美元我也不干。 ”可以看出，进入农田市场的好处千差万别，所有好处都是胃口好，想要进入低价市场，都是对优势群体的蔑视。 另一方面，偏远农村的土地溢价很低，即使低价进入市场，也无济于事。

将抑制房价的行政手段建成一线城市已经极为普遍。 北京、上海之后，广州推出楼市新政，限购年限3年上升，套房首付7成。 这样短期的行政手段不能长时间采用。 空可以想象，如果放开前面严格的预售审批、限购，一线城市的房价将会如何暴涨。

考虑到货币、资源、行政等手段的制约前提，防范房地产风险的最终途径只有提高现金支付比例和房产税，前者才能解开银行的脖子绳子，后者才能改变地方政府的动力和购房者的期望。 预计这两项措施将加速推进。

房地产市场的软着陆，困难和庞杂，是前所未有的。

来源：澎湃商业网