“叶檀:高效保障房机制应减少寻租空间”

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经过评论家叶檀

北京自住型商品房应向上海共享产权住房看齐，相比之下，上海的方法租赁空之间更小，更公平高效。

北京第一套摇滚型商品房网站爆炸，证明诉求多，性价比高。 目前，北京申请购房、限价室轮候家庭约13万户，拥有购房资格的家庭远远超过这一数字。 如果将来放开户籍限制，指控会进一步爆发。

自住型商品房还剩下太大的出租空之间。 住宅型商品房五年后才能入市，政府允许购房者获得资产溢价。 阳光100运营商集团常务副总裁范小冲表示，以该地区一套商品住宅和自住型商品房为例，普通商品房初始售价为每平方米1万元，自住型商品房售价仅为每平方米7000元。 假设5年后两种住宅的售价为每平方米12000元，如果普通商品房5年后上市交易，每平方米可获利2000元。 如果不是唯一的住宅，则需要缴纳差额20%的税，每平方米收益1600元。 住宅型商品房5年后可以上市，扣除30%的上缴财政收益，每平方米收益3500元。 ”。

如果有高额溢价，我会欠很多债。 根据北京《关于加快中低价自住型改善型商品住宅建设的意见》第六款，购房人取得住宅全票5年后转让的，增值的，应当按照当时该地区商品住宅价格和购买该自住型商品住宅时价格差的30%支付土地收益等价款 购买者转让居住型商品住宅后，不得再次购买居住型商品住宅。 如果免除其他所得税等，只征收30%的土地差价，那么房价越低，差价就越小。 参照经济适用房非常不公平，购房者可以享受低价，可以享受低税，可以享受资产增值收益，显然会刺激大家去分饭吃。

经济适用房以前大量出租房屋溢价过高，国内信用管理体系跟不上，但现在竟然是自住型商品房的方法，再加7万套，使600多万户中的7万户受益。 购买其他商品房的人，会成为房地产价格的冤大头。

目前，北京有经适房、二限房、公租房、商品房，更有自住型商品房，种类已经非常混乱。 无论是以前的经济房，还是有限的房，都出现过各种各样的租房现象。 之所以这样混乱，是因为理论不现实，朴素，对信用过于乐观，想向低收入群体租赁住房，想为三明治层的房地产增值的资本利益。 如果制定政策的人了解情况，就不得不怀疑为什么要向购买者放水。

相比之下，上海处理三明治层的共享产权房的构想一直很清晰。 处理夹层采用共享产权房的模式，大幅降低了租金空之间的比例。

分享产权的规则是清明的。 根据约定，按照购房时价格占同一地区、质量普通商品住宅市场价格的比例约定产权份额，由《经济适用住宅预售合同》约定，并在不动产登记新闻中注明。 通常，上海当地政府占30%~40%的产权，60%~70%的产权归个人。

共有产权住房的最大特点是减少租赁空间，满5年后上市转让，住房保障机构享有优先回购权，住房保障机构和购房者按照各自的产权份额分配转让价款，这将导致市场溢价的路子死亡 由于产权共有，购房者出售合适的住房时，只有两种选择，如果优先转让给共有产权人，也就是地方政府，或者以当时的市场价格从政府购买产权获得完整的产权，收益将会大幅下降。

严格清晰的规则效益明显。 共有产权房上市后，门槛持续下降，受益者大幅增加； 公积金贷款对夹层更有利开发商确定利润率和退保周期，购房退保现象不再出现，保障房建设资金得到保障，可以实现周转，对未来中低收入群体有利。

执行困难的规则和巨大的利益，诱惑租赁和投机，建立有效的保障房机制，需要的不是让低收入者有产品溢价，而是让低收入者有体面的房子，而不是住户有房子。 在现行信用环境下，规则越直白地确定、越容易执行，租金空之间越小，中低收入群体的利润就越大。

上海已经在考虑这些事情了，但是北京还是弯了。

来源：澎湃商业网