“叶檀：土地增值税是不自然的公平税收样本”

本篇文章1631字，读完约4分钟

经过评论家叶檀

多次掀起波澜的土地增值税，是税收与土地的双重错位。

11月24日，据央视《每周质量报告》报道，长期关注中国房地产业快速发展的北京执业律师李劲松根据国家统计局、财政部和国税总局公布的房地产相关数据，于2005年1月1日至年12月31日，由全国房地产开发公司支付。

这些报道称，房企拖欠巨额土地增值税导致舆论迅速爆发，但看似奇怪的背后却只有平常的事。

土地增值税一直以预征为主，每年都说清算，每年很难清算。 关键是漏洞太大，无法清算。 截止到2007年，5年8次的发行，土地增值税依然无法真正清算。 根据世界不动产的估算，2009年没有清算1878亿元，税务部门知道了这一点。 年5月26日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，同年6月3日再次发布《加强土地增值税征收管理工作通知》，规定了土地增值税征收的最低限度。 规定东部地区省份征收率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，总体核定征收率大致不得低于5%。 一刀切是土地增值税的现实。

如果开发商没有违规，可以合理避税。 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，因价格明确或其他原因，不能计算土地增值税的，提前征收土地增值税，等待本项目全部竣工 三个条件应该清算。 一是房地产开发项目全部竣工，销售完成的情况。 二是整体转让未竣工结算房地产开发项目的情况三是直接转让土地开采权 换言之，项目未竣工、土地或不转让的，可以不清算。

当然，在符合其他四个条件的情况下，如“竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占项目整体可售建筑面积的比例不低于85%，或其比例不超过85%，但剩下的可售建筑面积已经租赁或自用，

土地增值税的监管主体是公司项目所在地的税务机关，地方政府没有动力清算。 如果地方官员吸引投资，辛苦引进和清算大型开发商，开发商就有可能逃走。 另一方面，地方财政的一半依赖土地的上涨，大型开发商加入后马上带动周边地价上涨，不用说清算，低价抛售也必须吸引大型项目的上传。

问题是，考虑到地方政府在土地优势链中的重要身份和土地增值税清算者的身份是矛盾的，目前的激励机制没有改变，地方政府重视土地收益，关注当地经济快速发展，对土地增值税，对项目企业 可以想象，税务部门无法完成任务时，开发者帮助完成的情况也存在，会变得互利。

正因为土地增值税弹性极大、脆弱性极大、激励机制不确定，才成为税收行业不自然的样本。

此次央视报道后，昨天( 11月25日)，深圳市地税局副局长、信息发言人杨龙在21世纪网络采访中表示:“我观察到深圳几大房企被央视点名。” ”。 杨龙进一步解释说，土地增值税是先缴纳后清算的特殊税收方法，报道中提到的“未缴纳的土地增值税”不能定义为“拖欠”，需要达到一定进度后才能清算。 当然，杨龙并没有说预付的部分几乎等于实缴。 因为清算的日子遥遥无期。 清算的日子甚至是空壳的时候。

和不动产税一样，土地增值税是累进税制，征收价格极高，从销售不动产所得金额中扣除可扣除的支出。 这包括土地开采权价格、坏账价格、营业税和所有房地产的快速发展支出。 提交的复印件包括房地产开发项目清算证明，涵盖房地产开发项目立项、用地、开发、销售、相关人员交易、融资、纳税缴纳等基本情况和主管税务机关应当了解的其他情况。 项目竣工结算报告、为取得土地开采权而支付的地金证明、银行贷款利息结算通知书、项目工程合同决算书等，如果算上所有的价格，真的会成为“疲软的税务师”。 因为这个统一预测也是一般约定的价格最低的方法。

土地增值税体现了税收漏洞、激励机制扭曲、操作困难等弊端。 实际上要清算，房地产领域也必须长期关闭。

为了现在，只能结合房地产税收和土地改革，以公平、高效、方便的方式，根据不同区块、不同类型的房地产分为简单几类进行预征收，为今后的市场制定规则，为当前市场寻找合法依据。

来源：澎湃商业网