“叶檀:小产权房转正前提不挑战合法产权 不鼓励投机”

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经过评论家叶檀

在小产权住宅搬迁呼声高涨的情况下，有人将“农用地入市”理解为小产权住宅可以搬迁，也有人认为是错误的。

市场经济的基础之一是合法产权的保护，这几个已在十八届三中全会上得到确认。 产权不仅仅是合同，还包括保护现有合法产权、维护产权价值基础、统一保护租赁权和所有权等多个层面。 只要是小产权房维持着社会的公平性，就必然失去产权的基础。

围绕小产权房的争论，往往围绕法律、计划、利益展开。

反对小产权住宅的，根据现行《土地管理法》第四十三条的确定规定，“任何单位和个人进行建设，需要采用土地的，应当依法申请采用国有土地； 但是，兴办乡镇社会和村民建设住宅被依法批准采用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设被依法批准采用农民集体所有土地的除外。 也就是说，只有从集体土地变为国有土地之后才能建设。 土地溢价由政府主导，来自那里。

中央农村实务领导小组副组长、办公室主任陈锡文认为:“小产权房的要害在于计划”，“有人说小产权房的不合法性是对农民集体土地所有权的歧视，但其实根源不在这里。 根源是农村集体土地不是用来规划建设商品住宅的。 小产权房不合法，最重要的原因是不符合土地利用规划，违反了土地用途管制”。

越来越多的人认为小产权房会打击现行的房地产价格体系。 因为包括地方政府在内的很多人不想要。 所以，小产权房应该转正以控制房价，实现公平。

表面上看起来有道理，但其实错误百出。 所有理论中，都没有提到合法产权的保护，可见如何无视产权，在这样的理论和实践土壤中，不可能有真正的公平。

我们应该保障公平守法交易所获得的产权，应该保障购买商品房的人支付的高房价中的所有溢价，包括土地的转移价格、土地的级差租赁。 买家相信政策不会轻易改变，相信将来也会实行同样的政策，愿意支付房价。 如果从根本上改变游戏规则，原买家的产权收益将在小产权房的冲击下大幅减少。

有人可能会说，由于北京房价上涨，购买商品房的已经获利，这些购房者应该吐出部分利润。 如果深究这样的逻辑，不应该剥夺购买很多房子的“土豪”们的财产权从而实现社会公平吗？ 问题是，投资者在法律框架内行动，如果不犯法或违反法律，他们的财产权就应该得到保护。 反过来说，小产权房合法化，哪个小产权房的购房者通过空获利合理？

这里涉及到激励机制的问题。 正确的激励机制是鼓励遵守规则进行交易，以损益自居，而不是通过改变游戏规则，让遵守规则的老实人吃亏，从而给投机者带来巨大的利益。 购买者不愿意平等进入市场，投资者无需研究货币、库存、税收等因素，只需投机购买一线城市的小产权房就能赚大钱。

在小产权房可能转为正谣言的推动下，近期北京周边许多小产权房项目价格上涨，深圳小产权房市场暗潮汹涌。 这显然是对现有市场秩序的严峻挑战。

另一种说法是，让小产权房的购买者补充土地价款，然后转为正数。 如果按照当年土地的市场价格补足价款，对购买小产权者没有好处，那么购买者当然也是农民。 双手张开，如果不转正，你会拿我怎么办？

面对严峻的形势，如果不尽早搞清楚，局面会越来越多，越来越复杂。 从今年开始，国土部将在邯郸、昆山等28个市县开展农村集体经营性建设用地采用权流转试点工作，预计将于年6月结束试点。 农村集体经营性建设用地的水是流向渠道形成的，但农村随着城市化的发展，宅基地总量不会只减少而增加，不能向市场发出错误的信号，让小产权房的建设者、购买者突破底线。

小产权住宅转移的前提是，不得挑战合法产权、鼓励投机、实现真正的守法和公平。 这正是法治市场、公平市场问题应有之义。

来源：澎湃商业网