“2012，房地产调控难加码”

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三大房地产调控政策不添加代码

中国经济永远不会硬着陆。 房地产市场会不会硬着陆？ 事实上，今年下半年，房地产市场已经出现了硬着陆的迹象，但由于保障房的建设“如火如荼”，保证了与房地产关联性最高的领域，如钢铁业、建材业并未出现硬着陆。 但是，许多迹象表明，保障房继续在相关领域迅速发展。 相反，由于房地产业停火，即使放松银根，也难以刺激宏观经济。 最典型的是2月份的贷款增长量，前3个周四，较大的贷款增长量为700亿人，个别较大的贷款增长量甚至出现了罕见的负增长。 很多市场相关人士认为银行首付不足、规模不足，但其实不是。 贷款增长过少的关键是诉求不足。 请考虑一下。 现在不能放不动产贷款。 也放不下钢铁业贷款。 汽车行业怎么样？ 诉求少； 进出口，特别是出口、订单大幅减少； 高铁呢？ 因为正在研究保护那条线，所以一定会砍很多吧。 总之，现在景气度高的领域很少，能够吸收贷款的公司很少。 和去年1、2月有很大不同。

目前，中国经济保护8的问题不大，但经济增长的不明确性和脆弱性增加，一点点的领域无法承受“从紧”，稍微紧一点就会出现问题。 比如房地产业。 现在几乎接近零增长，宏观调控将重新编码，有可能发生断崖式下跌。 因此，年要实现“在稳定中求前进”，保持适度快速发展，房地产领域就必须避免硬着陆，为此，房地产调控不仅不能再增加代码，有些地方还必须微调事前调整

目前，需要集中研究的是房地产调控的三大政策，即限购贷、保障性住房大建设、扩大房产税试点等是否增加代码。

限购贷政策不仅不能加符号，而且一定会进行微调。 目前，约十几个城市已经开始悄然调整，有“外地人”购房条件有所放宽，也有套房标准有所放宽。 虽然都是小打小闹，但暗中启动“刚需”的迹象很明显，不能只归结为对抗中央政府。

保障室建设计划(包括政策)一定要多次进行，但两个大前提为许多地方政府所诟病。 一个是钱从哪里来，另一个是建了那么多保障房，如何实现公平分配。 以前以保障房为硬(政治)任务，即使没钱，也要上，分不开，也要建。 现在不同了。 一些地方政府提出要先搞好“轮候制”，然后实行保障房建设计划。 这个声音是有道理的，不仅回应了许多地方的回应，也回应了中央政府领导人的讲话。 保障房建设计划是否真的得到执行，一年不建设几套，关键是如何让保障房不再成为腐败房，而是成为骗钱买租的重灾区；

关于今后几年是否有必要扩大房地产税试点，这是目前争论的焦点，也是人们关注房地产调控政策是否会被纳入的最大看点。 在笔者看来，房地产税如何征收，可能是未来房地产市场是否多次走市场化道路的关键。 目前许多经济学家主张立即扩大房地产税试点城市，最好在十二五期间全国征收房地产税。 不动产税很好，但是现在全面征收，很麻烦。 即使是试验性的，也要实事求是，像上海和重庆那样，与房地产的新买入相比，而且是超大面积的。 成千上万的人不会“商品房全部征收”。 从经济学的角度，我曾经多次发表文案，但房产税大面积征收理论不通，条件也不成熟，期望短期内房地产税替代土地出让金是不现实的，强制推行会导致房地产调控政策预期的巨大混乱。 房地产调控的最终目的是形成经过历史检验的系统性的房地产市场化调控政策。 这个政策体系需要能够保证房地产市场的繁荣稳定，不是大起大落，今天是风，明天是雨，今天是干预，明天是刺激。 不动产税和土地出让金不能并存。 买房的人不能同时支付土地出让金和房产税。 政府也不能出台这种“掠夺”式的政策。 取消土地出让金制度是不现实的，大面积征收房地产税也是不现实的。 我的观点最近已经得到权威人士的支持，国务院快速发展研究中心研究员倪红最近确定:“十二五期间不征收房地产税。”

宏观调控政策的事前调整、微调的要点行业实际上是房地产领域

最近，温总理强调宏观调控的事前调整迫不及待，将在第一季度工作。 很多人评价说，预设微调是指货币政策，预设微调的行业仅限于降低保存率。 而且，1、2月贷款不涨的现象证明，实体经济吸收贷款的能力非常弱，房地产市场再冷下去，经济就有可能硬着陆。

从最近的政策动向来看，一切都有可能发生变化。 变化的依据是必须保证宏观经济环境不会硬着陆，其前提是必须保证房地产市场不会硬着陆。 因此，房地产政策需要进行微调。

最近，温总理关于房地产调控的讲话，观察到了侧重点在悄然改变，但他强调，仍然不能为了促进公平与稳定而放松房地产调控。 但他也委婉地证明了房地产调控的目标并不是“将来并不是所有人都有自己的房间，但是所有人都需要有地址”。 可以买房子也可以租”。 这不仅是“居民有其屋”的最新解释，也是对房地产政策必须多次走市场化道路的含蓄。

房地产市场要实现良性循环，房子就必须畅销。 如果房子卖完了，不仅仅是土地，很多相关公司的生存也很重要。 当前，中央政府坚持实体经济快速发展，就业率不断提高，房地产市场一旦降温，宏观经济许多指标有可能无法实现。

以上观点似乎“不得人心”，但符合实际，符合大局。 最近，国土资源部公布了年全国住房供应地计划，从一个侧面证明了中央政府维护房地产市场健康快速发展的良好用心。 根据国土部的要求，今年的住宅用地供应计划总量大体不应该低于过去五年的年实际供应量，其中保障性住宅、棚户区改造住宅、中小型普通商品住宅用地在总量的70%以上。 这个计划有两个需要观察的地方，一是土地供应总量在房地产市场最繁荣的前五年的平均水平以上，二是保障性住房和中小户型住房的土地供应量“齐头并进”，这明显包含了保障性住房建设数量不作为硬性指标的“含义”

无论是限购、房屋担保还是房产税，政府的用心是想处理“少数人有多套住房，但多数人买不到好房子”的问题。 但是，实践上说明，政府的规定无法处理这个问题。 为了让越来越多的人买得起好房子，拥有人人居住的地方，必须多次将改革思路市场化，提高生产率，增加劳动者收入。 在房地产行业不能贫富均等，也不能“打土豪、分房子”。 房子是商品，可以有贵贱之分、大小之分、距离城市中心的距离之分，但大多数人一辈子做奴隶也买不起房子，但绝没有设计出看到少数人不劳而获分成“保障房”的制度。 正如首相所说，为了保证公平，政府的规制是必要的。 但是，管制的目的绝不是造福劳动收入者，而是纠正完全市场化可能引起的不公平。 公平最终必须体现在劳动力差异造成的收入差距上。 能力高收入高，房子好，劳动力弱的人小，住得远，慢慢更替，逐步改善才是真正公平的。

房地产市场是关联度最高的市场，房地产投资目前很难被其他行业的投资所取代。 为了防止中国经济发生硬着陆风险，有必要保证房地产市场不会硬着陆。 很遗憾，这种看法是少数派。 因为，这个未来的房价很可能下跌，暴跌。 而且，正是这种下跌，才能促使中央政府及时微调两限制政策，这就是各方重视房地产行业的硬着陆拖累宏观经济硬着陆的危险性。 只有微调才能使房地产市场不硬着陆。

我想一个月前，市场还在讨论股市政策是否转暖，政府是否救市，现在已经解释清楚了。 今天，很多人都在讨论房地产政策是否会转暖，是否有房地产政策的事前调整，预计不久就会有所说明。

来源：澎湃商业网