“清理小产权房需要体现多赢”

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邓聿文

近年来，乡村、农民和小产权房的所有者和中央政府一直在围绕小产权房进行游戏。 到了房地产快速发展的关键时刻，前三名必须经常陪同中央政府玩“猫捉老鼠”之类的游戏。

现在这个游戏又要开始了。 国土部日前宣布，将全面清理小产权住房，按照“严格审核、部分试点、封闭运行、风险控制”4点要求，在京沪房价高企、用地紧张的大城市试点集体建设用地租赁住房。 对于国土部的这一态度表明和试行要求，市场各方面的反应不同。

应该肯定集体建设用地建设租赁住房的试点，这被认为是为多年来纠缠的小产权住房问题寻找出路。 集体建设用地租赁住宅建设道路畅通，房地产市场将增加一条供给渠道。

但是，这也要看小产权住宅市场的库存资源属性不会发生实质性的变化。 换言之，国土部官员的用语表明，现有小产权房的非法性无法通过出租房的试验而合法。 “清理”，从中文的意义上讲，要清理的对象不符合现有的法律和政策规范，其存在会扰乱现有的市场秩序，所以有必要进行整顿，但这种整顿不是合法的，而是消除。 这就是为什么开头强调这是“猫捉老鼠”的游戏。 但是，在自然界中，我们知道猫有猫的存在理由，老鼠有老鼠的生存权。

按照这个道理，在小产权房这个“猫和老鼠”的世界里，小产权房也有生存的权利。 现在，小产权房的非法是国家根据《土地管理法》单方面定义的结果。 问题是，《土地管理法》是十几年前制定的法律，远远不适合现在土地关系的现状。 更重要的是，当年制定的土地法所具有的一点是，不仅基本上背离了宪法和后来制定的物权法，而且被普遍接受的一点也成为了常识的基本观念。 因此，现行土地法一出生就有很大的缺陷。

其中，最大的根本制度缺陷是城乡土地不同步。 城市居民宅基地属于国有，其聘用权可以租赁、抵押、继承、转让，但农村居民宅基地(聘用权)不能租赁、抵押、继承转让； 城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，但农村居民的住宅不能卖给出价高的城市居民。 另外，农村集体土地一旦改变用途，还必须经国家相关部门批准和征收。 农地制度建设中的这些不合理因素，使得城乡用地无法同地、同权、等价，农民无法在土地增值收益分配的框架内得到合理的价值补偿。

因此，城市房地产价格上涨后，特别是近年来，随着房价的暴涨，部分地方农民利用自己的宅基地和村庄集体土地，建起小产权房出售给城市居民。 虽然比同一地区的商品房便宜很多，但对农民来说，房子的比较利润比把耕地用于其他方面的价值要高。 对城市居民来说，小产权房虽然不能保证产权，但在收入和居住的压力下，也是一个很好的选择。 至于乡村，农民盖小产权房子也不能领取土地出让金，但以“旧村改造”、“旧城改造”或“新农村建设”的名义，获取国家建设资金，也是显而易见的。 这三者在小产权房问题上的优势高度一致，因此国家坚持清理整顿，但效果不明显。

这次国土部的试点租赁住房建设开辟了新的思路。 但是，从以上分析来看，清理小产权应该展示的是多赢，而不是重复过去的“猫捉老鼠”游戏，大体上要根据阶段性、情况仔细推进，不做“一刀切”，可以做到

另外，以小产权户的存在有利于客观上降低房价为例，根据城乡土地同权，我国城市人口首次超过农村生活人口后，城乡住房资源最终走向一体化，集体土地建设住房的合法性必须得到承认。 因此，在打扫小产权房时，需要考虑这个因素。

来源：澎湃商业网