“一个可供选择的房地产政策组合”

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李斌

经过前五期的分论，现在我们可以对“开放供应地+开放公司融资+限期开发+累进房产税+促进住房流通”的政策构想进行综述。 这一构想的指导思想是扩大供给，抑制过剩诉求，推动我国房地产市场在薄利多销中高速发展，积极为国家城市化进程服务。

银行和股市直接向开发商提供正常低价的资金，使他们能够购买土地建房。 这种方法可以扩大住房供应，降低开发价格，不诱发新的购房诉求，比目前以住房贷款为中心的融资方法要好很多。 在笔者看来，这必须首先实行。 目前土地市场不振的重要原因之一是开发商手里资金不足。 再说一次，这是促使房价上涨的潜在因素，并不表示盖房子没有好处。 限制对开发商直接资金供给的政策极其愚蠢，目前关注此事的人寥寥无几； 笔者借此机会再次大声疾呼！

开发商如果有钱买土地，国家将取消18亿亩耕地红线，向开发商开放供应地，同时限期开发。 “限期开发”政策是这几年实践探索的重要成果。 由于国家现在是城市土地的唯一所有者和供应者，可以用其合同权利推进该条款，不触及产权法律问题。 有了这个限制，开发商就不会谨慎参加土地招标，无视资金限制盲目获取土地，土地也会真正落入有开发能力、有实际开发意向的公司手中。 这个措施可以防止开发商手中形成巨大的闲置土地库存，所以必然会节约土地。 现在的问题可能是“限期开发”的条款没有充分严格执行，透明度不够，长官的意志和暗箱操作都很盛行。 为此，笔者建议加强土地交易和开发情况的新闻披露，在各城市设立由居民、购房者和相关政府部门共同组成的公开的委员会，监督土地转让合同的执行情况。 “限制房价，竞争地价”的构想是绝对不可能的。 因为鼓励豆渣制造工程。 这是方式主义的消极政策。

在诉求管理方面，笔者和其他许多作者一样，支持累进课税而不是现行的管制政策。 房地产税的好处之一是灵活的数量型调节手段。 扣除一定免税面积后，超过的住房面积，必须按年缴纳税收。 住宅面积越大，税率越高。 边际税率能高到什么程度？ 参照国外个人所得税的情况，这个税率理论上不需要设定上限，总之，以抑制过度诉求，足以实现房价调控目标为根本。

如果这些措施都落实了，大家就会变眼重新估计未来，目前积蓄在房主手里的大量空多的住宅就会松动。 因此，必须消除阻碍住宅二级市场交易的各种壁垒，使住宅重返市场。 现有住宅开发和交易环节的各项税费要逐项检查，可废止的尽量废止。 其中，房屋交易营业税必须首先尽快取消。 我们要打击的是房子的投机炒作，而不是房子的交易本身。 除了前文提到的以外，打击住房交易的政策至少有两个地方是错误的。 1、住宅开发周期长，作为实体产业，本来就对各种调控措施不敏感。 如果进一步限制交易，各项监管措施的效果什么时候才能显现出来呢？ 一个政策是五年前出台的，五年后生效。 如果是那样的话，还能控制事业本身吗？ 2、退一步说，即使交易有限制，目前也应该等大量空多房基本消化后再动手进行； 在这个历史进程还没有展开之前可以限制交易吗？ ！ 这不是在帮助投机者锁定仓库吗？ 可见这样的政策完全是南辕北辙！

这些政策的结合可以帮助和实现两个目标，一是确保房地产业基本实施市场经济体制，二是确保房地产市场实施适度的政府调控。 在此政策配方下，大部分结构性干预措施将被取消，政府可以掌握土地供应数量、房地产税率和贷款比例3种数量型调节工具，根据经济运行情况灵活便捷地进行宏观调节，实现其实现的任何目标。 这样的做法比例如经济适用房等政策要简单得多。

一些网民对“开放土地供应”尤为担心，这是一个深刻的误解。 并不是不能节约土地，但是节约土地必须首先通过房产税政策来体现。 如果认为节约土地极端重要，可以大幅提高房地产税的边际税率，可以实行其他国家未实行的高税率。 也就是说，好诉求的关口就是关键。 过去的方法是完全关闭土地，用首付比例低等措施持续诱惑呼吁增长，但是如何不引起泡沫呢？ 这有点像吃饭的道理。 每个人每次吃饭都吃饱七成，他总是处于饥饿状态，总是追求食物。 现在，我们给他敞开肚子吃，看看他有多少饭量，他反而不是那么罕见的食物。 由此新增的食物供给其实不多。 担心放开供应地会失控的人无视这个道理。 投机房子是买还是卖，取决于政府的政策。 由于以前的政策不正确，他决定囤积房子。 如果政策正确，保存室不仅无法坚守，有时还会出笼。 房子需要一间一间地盖，土地只能一间地供应，怎么会失控呢？ 再者，即使短期过剩形成，随着城市化的发展，也会很快被消化。

降低房价是我国经济的当务之急。 房价高涨、万物上涨、工资高的企业，损害了投资环境，抑制了城市化进程。 相反，在房价下降后，下级住宅诉求旺盛，在购买和销售旺盛的情况下，其他产业能够继续快速发展。 请观察房地产业对其他领域的积极拉动作用，最体现在住房数量上，而不是高房价上，体现在建设越来越多的住房、让人居住上。 通过制造和维持资产泡沫来迅速发展经济的论调，完全是无稽之谈。

另一方面，如果房价最近下降了，不就没有必要推行包括这些措施在内的各项政策了吗？ 这涉及到房地产调控中的另一个错误趋势，就是只以房地产价格为调控目标，忽视了领域内基本体制的调整和建设。 虽然监管已经进行了多年，但相关的统计制度还不完善。 管理部门每天集中于观望房价。 如果房价被控制了，就不用做其他工作了。 如果控制不住，马上抱佛脚，无视其他任何“规则”。 在这样的心里，还没有做该做的事情的事件才被称为“政策储备”。 在这样的潮流中，时间日益浪费。 现在回头看，虽然各体制机制基本停滞，房价实际也没有怎么下降，但相关领域已经因诉求增长放缓而陷入困境。

最后我想声明的是，以上政策建议并不意味着笔者反对对我国土地制度和农村集体所有制进行某种根本性的改革。 但是，在远处水解不会口渴。 在目前的政策框架内，国家宏观调控还十分可行，房价也完全可控。 如果不能逐一发掘现有制度的潜力，就不能谈更深入的改革吗？ 相反，只有这个领域内的体制结构逐渐整理，局面稳定，才能为下一次深刻的改革赢得空之间。

来源：澎湃商业网