“土地成交高溢价下一步会是什么”

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赵晓陈金保

楼市5月以来的回暖推动了9月土地市场的上涨，房企土地收购率持续上升，但对目前吃紧的地方财政打了一针强心剂，但对未来房价走势来说绝非好消息。

9月21日，北京转让通州区和亦庄4块地块，合计转让金额达到38.43亿元。 特别是通州区溢价率超过120%，亦庄两块住宅用地成交价也达到合理土地价格上限，溢价率接近40%，远远超出市场预期。

在住房企业1月至8月销售业绩上升、整体资金全面放宽的情况下，全国主要城市的土地市场也像北京一样逐渐兴起。 据报道，9月5日至9月13日，万科、万达、恒大、招商、华润等企业品牌房企在全国土地市场频频出手，短短9天内10大房企认购金额超过140亿元。 另外，与上半年相比，9月份住宅用地的土地成交率也大幅上升。 9月6日，万科以33.06亿元获得合肥地块，溢价率为37.5%； 9月12日，招商地产以8.86亿元获得上海地块，溢价率更是达到75%。 时隔半个月，这一记录以北京120%的溢价率被打破。

如你所见，进入9月，土地市场升温非常明显。

回顾历史，我们发现，从2005年开始的房地产调控方法，基本上遵循了房价上涨，调整银根、地根、收紧信贷、提高房贷利率、提高首付比例、调控土地供给的规律。 这些措施抑制投资性住房诉求和对房地产投资的杠杆作用，肯定会有短期效果。 但是，带来了两个严重的负面影响。 一是成为了居住和改善性住宅诉求客人带来的受害者；二是本来要抑制诉求，但这样的管制结果最终严重损害了供给。 控制土地供应，没有资金，开发商拿什么盖房子？ 结果，随着时间的推移，供应严重不足，需求不断增加。 一旦市场出现缺口，压抑的诉求将集中释放，房地产市场的供求关系将发生逆转，新的房价暴涨将不可避免。

然后，如果稍微仔细调查一下，就会发现这个差距往往是地方政府偷偷挖出来的。 我们看到，每次新的监管政策出台，买家和开发者一开始都会一边看情况一边玩游戏。 随着心理预期的变化，住宅交易量开始下降，房地产开发商通过促销将其库存化，尽快回笼资金或捂盘悄然潜伏准备过冬。 客户按住钱包等着房价下跌。 地方政府很快就放慢了土地供应的步伐，好女人抱着不为结婚所困扰的心情望着身边。 随着游戏进入胶着状态，一些前期过度突进，或者小规模开发商出现资金链紧张，经济增长率也因房地产经济缺乏比较有效的支撑而缓慢下跌。 在这种游戏白热化的紧要关头，我们常常看到各地方政府为了控制而悄悄开口。 一旦差距拉开，客户的心理预期将在一瞬间逆转，长期压抑的购买刚性诉求将在短时间内集中释放，摆脱害怕重新踏入空的心理。 开发商提高价格，房价恢复性反弹的戏再次开始，管制成果也瞬间消失了。

想想如果政府在游戏白热化期增加土地供应会怎么样。 在增加土地供应的基础上，将“招标”改为“房价限制竞争地价”怎么样？ 如果限制房价，会要求建设一定量的保障性住房吗？ 很遗憾，这是想象，从未在现实中出现过。 现实情况是，游戏失衡后，房地产市场价格一起上涨，开发商拥有巨额资金，地方政府也乐于高价扩大土地供应。 于是，地王又诞生了，经济又恢复了，有些人也很高兴。 但是，谁想到了新的地王诞生后，会为下一场比赛埋下什么伏笔呢？

目前，坚持中央强调的“严格调整”稳定楼市的政策和国务院监察组的切实行动未能成功地带动地方政府“悄然开口”的小动作，但地方政府土地供应的管理和节奏却没能逃脱上述逻辑。 年，房价走势下降，房企土地拥有意愿不高，全国土地成交市场降温。 据统计，年一线城市除深圳土地出让金金额上升外，北京、上海、广州等城市全部下跌，全国130个城市土地出让金总额19052.3亿元，比去年同期减少11%，大部分城市未能完成年初制定的土地出让金计划。 其中，除了房企有规避资金风险的想法外，土地交易价格低于地方政府预期，地方政府藏盘惜败是非常重要的原因。 想象一下，如果年房价下跌减缓时，地方政府能积极降低土地交易价格，结果会如何？

中原地产数据显示，截至8月底，北京楼市可售库存仅有79242套，再次跌破8万套。 也就是说，这意味着北京楼市新建住宅库存量创下了年内最低记录。 5月开始的不动产市场的温暖化加速了商品住宅的库存化，在住宅企业有获得土地的潜力的情况下，地方政府的供给热情也开始增强。 住宅企业希望激烈的竞争，政府希望推出高质量的地块，似乎非常高兴。 但不可思议的是，地价之高本来就是房地产价格的头等大事，因此目前的地价之高无疑造就了未来房地产价格之高。 那么，楼市调控将何去何从？

在“稳定增长”和“房价稳定”的双重政策目标下，要真正关心民生，我们认为有以下选择。 第一，可以继续严格执行限购和限贷政策，必要时向全国宣传这一政策。 第二，继续增加住宅用地的发售量，保证未来普通商品住宅的比较有效的供给。 虽然现在做这些有点晚了，但与其不做，不如做第三，政府将积极退出土地收益，大幅降低土地成交价格，多推进“房价限制竞争地价”或“地价限制竞争保障房建设”的土地竞争模式。 第四，加快房地产税、土地制度改革、住房双轨制等房地产调控市场化机制建设。

楼市调控，现在似乎又到了紧要关头。 无论有多大争议，以往的房地产调控逻辑都无法再继续下去，特别是地方政府无法继续沉迷于高额的土地财政收益，这是毋庸置疑的。 否则，控制很可能放弃上一份工作。

作者赵晓是北京科学技术大学经济管理学院教授陈金保系经济学博士)

来源：澎湃商业网