“低利率绝对不是万能的”

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张茉楠(国家新闻中心预测部副研究员)。

虽然美联储通过美联储本轮“无上限”量化宽松直接买入mbs，与房地产市场资产担保利率挂钩是直接灵活的，但qe3能够应对房价问题，但无法应对美国房地产市场长期供需平衡的问题，低利率绝非万能。

美国三轮qe各有不同的政策目标。 qe1的首要目标是“救火”，不仅拯救房地产机构，还迅速缓解流动性。 因此，FRB的购买目标包括mbs、机构债务、中长时间债券等，而qe2的首要任务是“进一步稳定经济”，所以购买长时间国债，尽量压低长时间融资价格。 但前两次qe在直接处理居民资产负债表和房地产市场方面效果不直接。 此次qe3对于居民资产负债表的修复，提高房地产价格更为直接。 FRB的政策意图是通过qe3降低房地产贷款利率，提高房价，帮助修复居民资产负债表，然后通过财富效应和金融加速器的作用，扩张银行的信用，促进投资和支出，推动经济增长。

从今年以来的房价指数、新屋开工数和建设支出、成屋销售数据来看，美国房地产市场都出现了明显的回升趋势。 例如，7月份美国新屋开工量比去年同期增长21.5%，新屋许可率增长6.8%，为2008年8月以来的最高单月水平。 住宅区美国房价指数在第二季度上涨4.8%，创下8年来最大季度增幅。 种种迹象表明，美国房地产最糟糕的时期似乎已经过去了。

但是，从美联储来看，目前美国的房地产市场并不强大和稳固，目前美国仍有1100万户房贷违约。 显然，在房地产市场信用低迷萎缩的今天，FRB集中购买mbs，将降低商业银行的信贷投放风险，进一步降低房地产信贷利率，从而造福房地产市场，但“低息不是万能的”，房地产的长期走势还取决于以下重要因素。

首先，潜在买家能否享受低息，也取决于银行的融资意愿。 目前，美国银行收紧房贷放贷标准，特别是市场风险释放未尽，全美仍有数百万的赎价房产，“影子库存”持续给市场带来压力。 在投资者刚刚经历了房地产泡沫破裂的惨痛教训的情况下，qe3能如预期般引发多大的震荡还不容易。

更重要的是，人口因素会对房地产市场产生长期的趋势性影响。 美国的房地产周期约为20年左右，其背后涉及美国人口统计规律的一些变化。

另一方面，包括自然增长率和移民增长率在内的人口总量变化对住房诉求有重要影响。 美国出生率从20世纪90年代初开始进入持续的下降通道。

另一方面，人口结构的一些变化也决定了住房诉求。 次贷危机前，青壮年婴儿潮成为美国购房市场主力军，持续推高房价。 据美国人口统计局预测，美国婴儿出生率将长期维持低位。 出生率的下降和老龄化的加速不仅使美国的住房总诉求大幅下降，而且对住房诉求的结构产生了新的影响，导致了曾经促进美国住房市场巨大繁荣的“大型住宅型”和滞销。

由于美国老龄化加速，人们想住在环境污染小、生活价格低的郊区。 这也意味着，半个多世纪来，美国人口从乡村、郊区向大城市区域迁移的过程很可能会减缓。 因为这个大型、城市中心的房价也面临着长时间的下行压力，带动着美国房地产市场的长期走向。 在国内购买力住房诉求极端饱和的困境中，美国希望外部输血，依靠外来移民的力量消化过剩的住房库存，刺激房地产市场复苏。

另一个重要原因是，支撑房价的美国中产阶级的“空”中心化正在加速。 研究表明，美国中产阶级的资产大幅减少。 从1971年到3000年，美国中产阶级收入中位数减少了5%，但同期净资产中位数从13万美元(约83万元)降至9万3000美元(约59万元)，跌幅达28。 特别是在过去的三年里，财富的减少更加严重，美国中产阶级的状况在恶化，房地产增长黎明还没有到来。

“低利率绝非万能”，市场诉求也有限，光是刺激不存在的诉求，伯南克很可能重蹈格林斯潘的覆辙。

来源：澎湃商业网