“应该实行差别化房产税制度”

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任寿根(经济学教授、西方经济学博士生导师)。

最近，楼市又开始躁动了。 特别是东部的一点城市。 2005年以来，现在的中国楼市是建国以来中国楼市最热闹的8年，也是社会各界关注点最高的8年。 目前，人们最关心的是房价未来走势，关于房产税改革是否有效楼市调控，一直是人们关注的焦点。 有观点认为房地产税没有法律依据，也有观点认为房地产税改革不仅会动摇高房价，还会促进房价。 认为房地产税是所有房地产市场调整手段中最有效的手段，房地产税改革没有实质性推进，高房价难以动摇。

控制楼市最有效的手段

房地产税属于以前流传下来的税收分类标准中的财产税系列，俗称房地产持有税，是国际通行的重要税种。 普遍认为中国的房地产税改革没有法律依据。 其理由是中国的土地产权是国有的，房屋所有者对土地无私拥有产权。 这个观点混淆了不动产税和不动产税、土地税的区别。 从产权税收理论来看，房产税只对住宅私有产权征税，不对土地私有产权征税的房地产税又称房地产税，不仅包括对不动产私有产权征税，还包括对土地私有产权征税的土地税只对土地私有产权征税，不包括对不动产征税。 20世纪90年代末，中国实施了住房产权制度改革，购房人拥有住房私有权。 因此，中国说只对房地产私有产权征税，不包括对土地产权征税，不仅有法律依据，而且房地产税改革没有全面推开，因此房屋所有者实际上享受了非常长期的房地产税制度“真空”带来的“未征税”优惠。

从国际上看，居民拥有住宅私有产权后，无论是租赁还是自用，都必须立即缴纳房产税。 这是世界许多国家的普遍方法。 征收不动产税的依据很简单，不动产所有者享受了政府提供的住宅产权的确认和保护，享受了政府公共商品的供给给住宅带来的价值提升利益。

前几天，一位移居美国的朋友说，他移居美国后，在美国买了一些住宅以便自住。 令人惊讶的是，我没觉得美国的不动产保有税很厉害。 他按照相关税法缴纳的房地产税是不小的负担。 中国房地产税改革至今未全面推进，实质上给了房主很大的税收优惠，但很多人并不认为已经享受了这种优惠。 这是非常感兴趣的现象。

近几年楼市骚动以来，政府采取了房地产限购令、贷款限购令等多种楼市调控手段，这些调控措施起到了一定的作用，但这种作用有限。 限购令一方面限制了增加值，抑制了房价，另一方面存量持有者的应对措施是持有住房不动、不出售，在一定程度上减少了房地产的流向，促进了房价。 限制贷款令可以控制一点信贷资金进入楼市，但炒房者可以通过其他一点手段获得资金继续炒房。 其实，与其采取很多房地产税的调控措施，还不如采取一个调控措施。 那就是全面推进房地产税改革。

房地产税费制度的全面改革对楼市调控起着非常大的作用。 我举一个简单的例子来证明。 假设家族免征2000万元以下房产税，全额征收2 % 2000万元以上的房产税，则意味着一个家族如果房产价值超过2000万元，其家族每年必须缴纳40万元的房产税。 结果，拥有许多住房的家庭一定会出售住房。 这里只举一个例子证明，在实际推进房产税制度改革的过程中，可以根据实际情况调整房产税税率。

应实行差别不动产税制度

有观点认为，上海、重庆房地产税试点效果非常小，对房地产价格影响不大，证明房地产税楼市调控作用有限。 上海、重庆房地产税试点收效甚微的原因很简单，即上海、重庆房地产税试点覆盖面积小，税负过轻。 如果房地产税覆盖范围大幅扩大，税负大幅上升，其效果将很快显现出来。

另外，普遍认为房地产税的全面改革不仅不能抑制房价，还会促进房价。 理由是可以转嫁房产税纳税人缴纳的房产税。 不动产纳税人可以转嫁的方法只有两种。 一个是把房产税转嫁给房屋租赁人，另一个是转嫁给购房者。 从古今中外的经验来看，没有见过房地产税可以转嫁的事实。 目前，中国楼市最大的问题是，空全面推进房产税制度改革，将迫使很多人租房空住房的安装，从而导致住房供应增加，住房供应量增加，房产税难以转嫁。 特别是累进式房地产税制度的情况更是如此。 同样，房产税制度实质性改革后，住房持有人的“囤货”价格大幅增加，每年要缴纳一定数量的房产税。 其战略一定是出售住宅，结果市场上的住宅供应量大幅增加，房地产税也无法转嫁。

另外，中国应该推进房地产税的实质性改革，防止房地产税改革对楼市的巨大冲击。 为了应对1985年至1991年房地产市场的泡沫，日本当时采取了房地产税制度改革，结果房地产税制度改革成为引起日本房地产市场崩溃的重要因素。 中国应该吸取其教训，区别房地产税制度，防范房地产税改革带来的楼市经济风险。

差别住房税制度主要包括四个方面。 一、设立房地产税的征税起点，各地根据当地房价水平明确征税起点，对未达到征税起点的不征税，对超过征税起点的全额征税，以避免影响中低收入者。 二是房地产税改革与土地招聘费相结合。 由于中国土地是国有的，居民对土地只有录取权，对居民按年征收土地录用费有法理依据，因此，不能采用西方国家的房地产税制度，应该采用房地产税与土地录用费相结合的制度。 三要采用累进税率，消除房地产税的累计可抵扣性。 税负水平可以根据房价情况逐年调整，当房价上涨时提高税负水平。 四、改革路线首先只在一线城市全面推进房地产税制度改革，根据情况决定是否在二三线城市征收。 这考虑到一线城市的房价是中国其他城市房价的风向标，如果控制住一线城市的房价，其他城市的房价也容易控制，也不会对中国整体楼市造成冲击。

随着我国营业税改征增值税转型改革的推进，房地产税的实质性改革是方向和必然趋势，房地产税是地方政府收入的第一来源楼市的不合理行为将加快政府推进房地产税制度的实质性改革。

来源：澎湃商业网