“地产调控宜疏不宜堵”

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房地产问题是中国经济最复杂的问题之一，房地产市场价格走势预测受到更多因素的影响，经济学家包括业内人士众说纷纭，可谓“公说公理、婆说婆理”。

现在的房地产市场比上一年更复杂，第一，大部分一线城市都受到土地资源瓶颈的制约，房地产公司实际上很难扩张，很多房地产公司撤出一线城市，到适合快速发展的二三线城市进行房地产，结果导致这些超大城市住房资源不足， 但是，经过几年前疯狂的“大扫荡”，中国许多二三线城市、包括县城在内到处都是商品房。 这些中小城市最大的优点之一是没有流动人口，出口远远大于进口，诉求扩张的前景很低。 因此，在这些城市房地产盲目扩张，一旦形成泡沫，就不容易解决。

房价确实在上涨，上涨前景强劲。 由于这些城市的新楼盘比较少，而且地域不好，这个房价的上涨在二手房中表现得最为明显。 从中长期来看，这些城市中心的房价不太容易下跌，持续上涨是大趋势。 未来政策的要点只是控制上升幅度和速度，防止这些问题，进而蔓延到二线城市。 未来可能的办法是执行同业房产税、空安置税，并强制空安置房主出租。

有些三线城市的土地资源比较便宜。 这个房价和大城市相比不是很高，但对房地产公司来说利润率可能相当高。 房地产公司扩张趋势迅速，短短几年内住宅资源严重过剩，个别城市出现了泡沫化现象。 在这些城市中，只通过限购贷款来限制购买诉求，基本上是本末倒置，应该限制的是房地产公司的利益，限制盲目扩张的野心。 另外，还必须废除限购政策，加速发芽过多的商品的消化。 三线城市除了对超豪华别墅项目征收房产税外，在常规商品房中即使是大面积的商品房也不应该征收房产税，由于房产税政策的不同，越来越多的人要鼓励在三线城市定居。

抑制房价暴涨的一个利器是实行房地产供给双轨制，地方政府大力建设保障房和廉租房，以近乎免费的待遇供给低收入者。 据笔者考察，房价上涨较快的城市通常是保障房廉租房建设相对不足或地处偏远的城市，房价稳定或停滞的城市往往是保障房廉租房遍地开花的城市。 在三线城市，应适当提高合理的租赁住房分配门槛，并加强保障性住房向租赁住房的分配管理。 必须有有力、可行的退出机制，保障性住房不得闲置、拥有产权或买卖转让。

抑制房价暴涨的另一个方法是加强对以前流传下来的风俗的正面舆论引导。 现在，国内购房运营商的年龄段越来越低，上了大学的孩子的父母都在买婚房。 如果婚姻变成财产的争夺，没完没了，不仅会扭曲经济规律，决策者也不知道要建多少房才能满足“刚性”的诉求。 什么是刚性诉求，其实是中国式的奢华攀比，是多建设商品房的借口。 如果国内运营商年龄段和美国一样的话，房子一定会严重过剩，房价也会暴跌吧。 如果所有结婚的年轻人都要有自己的房子，所有人都要有自己的房子，几年后还要比置换大房子还贵，那么中国的商品房再怎么重建也不够。 因为这条短线需要严格管控，包括最新的《国五条》及其实施细则、限购信贷升级、二手房税收大幅提高等。

房地产市场问题多，矛盾多，未来五年，大型城市的房价在收入预期暴涨的背景下不太可能下跌。 因此，不能放松宏观调控。 当然，结构难题需要对照的处理方案，不能为了抑制房价而在全国一律实行限购信贷。 房地产调控就像治水，不能学鳉。 只是一个字，“堵塞”。 学习禹氏时，越来越多地采用“疏”的方法。 对策方案应该有结构上的差异。 请根据地区不同适当应对，多使用经济手段。

来源：澎湃商业网