“高价夺地果真疯了吗”

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王瑞霞

随着国五条细则的出台，新楼市的风暴即将来临。 市场各方对二手房交易严格征收税费、房贷两套门槛上涨等，楼市降温作用有何争议，但楼市后续走势终究增加了变数。 细则制定的前一天，北京的13件土地转让中有些是高价土地的“勇士”。 他们得到的土地，政策风险是否会增大成为“烫手山芋”，似乎也增加了一点悬念。

2月的最后一天，北京13块土地集中出让，房山区1块单价超过1万的楼房地价创新高，朝阳区孙河乡2块热门地块也高价成交。 同行们的热情被万科的老总直呼“大家都有点疯狂”。

之所以感叹“疯狂”，是因为高价获得土地不仅将来不会获利，还可能会赔钱牟利。 但是，从北京楼市近年来风云变幻来看，高价拿地是以一时之快为荣，还是长期受益，还有待时间检验。

高价获得土地的担忧主要源于两个因素。 一是房地产调控新政出台，政策风险增大，市场降温，可能高价套牢。 二是地块开发利用价值过高，价格过高，收益无法保证。

从北京昔日地王们的奇妙经历来看，楼市调控政策的风险不能不被察觉，但未必会把地王们关进监狱。

先说万科，这家企业2007年获得东四环附近的土地，大楼地价约11409元/平方米，成为当时土地之王。 提高住房贷款门槛的住房贷款新政和经济紧缩政策的实施出乎意料，使楼市低迷，万科迟迟未开工，做好了大额减息的准备。 但是，为应对金融危机而出台的4万亿美元投资计划成了房地产业的救命稻草。 这座被命名为“万科蓝山”的地王大厦，首付价格达到每平方米3万的平均价格，需要排队叫号。 企业高价收购土地也不危险，赚得满满的。

保利地产可以说更是“壮举”。 2009年底，企业以高价获得朝阳区东风乡地块，楼房地价创下23506元/平方米的新高。 值得一提的是，该地国王诞生时，正好中央连发几个代币，控制升级，势如山雨。 稍后说明，在保利东郡登场的该楼盘将一举上涨至4万单价，无需担心会出现销售。

万科和保利的地王故事，看似孤独的例子，实际上反映了我国楼市调控面临的困境。 一是难以独立于整体宏观调控打压房地产市场，有可能伤害经济增长，楼市调控扔老鼠器，往往影响调控的连续性； 二是长时间调控效果不佳，市场免疫力不断增强。 历史上最严格的限购政策实施以来，全国大中城市房价连续7连冠就是一个例证。

控制困境后地王们高价夺走土地之初，可能有些惊险，但事后大多解决了政策风险，顺利出局。 只是，不动产的大人物一旦掌握了这样的想法，与政府和市场的游戏的勇气也会增加。

前两年，在与一家信托企业的总经理讨论房地产信托产品收益率很快将达到20%以上，如何化解风险时，这位总经理总是意味深长地笑着说。 房地产商只是坚持不了两年，楼市将会回暖。 从现在楼市的走势来看，这个赌注真的不是南科梦。

另外，从土地的价值判断来看，高价获得土地并不一定是不合理的。 近年来，土地出让频繁，全国许多地区尚未完成供应地规划。 在北京日前成交的13个地块中，冷热不均。 高质量的一线城市地块越来越少，潜在的目标人群诉求仍表现出刚性，因此人气地块高价成交不足为奇。 纵观北京近年来的地王大厦，通常以高端住宅的形式出现，虽然价格高，但由于地域好、质量好，吸引了众多高端顾客。 由于房地产商们对地块的价值判断存在争议，他们觉得像万科老总那样拿到高价土地很不可思议也是有道理的。

但是，楼市调控不仅受政策调控的影响，也受土地供应、顾客诉求等根本因素的制约，特别是土地供应是房地产市场之本。 国五条细则和香港最近打击楼市是以增税为目标，但其背后是土地供应不足。 所以，与其过分关注单一的地王、楼王，哀叹市场的疯狂和疯狂，不如关注楼市运行的深层次原因、全球变化。

来源：澎湃商业网