“房地产长周期趋势已开始掉头向下”

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李宇嘉

从最近各地的《国五条细则》可以看出各地方政府抵制房地产调控的情绪。 除限购政策有加码外，各地都有意避免了预期房屋交易税费严格征收、房贷再次收紧等有力措施，而且城市发布的细则正文仅有132字，相当于网民的“微博” 地方政府在过去几次的规制中，以抵制的心情“改变形式”政策并不少见，但像这次这样的抵制却很少见。 说白了，还是对土地财政、投资、以前流传下来的增长模式和税收的留恋难以忘怀。

在“任期制gdp增长率审查”这一中国特有的官员推动型经济快速发展模式下，没有哪个领域像房地产一样被地方政府如此贪婪地喜爱。 税收只有工资=饮食财政)，土地出让收入才是地方自主支配的部分。 首先，土地转让收入是地方政府基础设施投资项目的资本金，没有这部分投资，就不能撬动银行贷款和其他社会资金，也不能启动各类投资项目； 其次，土地是地方政府招商引资推动的卖点，低地价或无地价是吸引外商投资最有力的竞争条件，最后，土地是地方融资平台的抵押品，是偿还地方债务的唯一可靠来源。 各金融机构是否向地方贷款，要看融资平台上存量土地的规模、质量、地价前景。 由于有开发周期，土地出让时必须建设房价和地价上涨预期。 在市场预期下跌的情况下，土地市场相当冷清，这在2008-2009年上半年和-年上半年的短短两次房地产下调周期中表现明显，轻则土地底价成交，重则流拍。 因此，地方之所以依赖土地，是以地价、房价不能下跌为前提的。

目前许多城市轨道交通运行模式是地方政府将土地资助给地铁企业，地铁企业通过土地抵押获得银行贷款开始建设地铁项目。 然后，地铁企业单独或联合开发商开发房地产项目，最后以房地产销售利润偿还银行贷款，覆盖地铁运营费用。 可见，如果房地产销售无法实现“惊险的跳跃”，银行贷款还款和地铁运营就无法实现。 平台融资也是如此，土地抵押获得的贷款是地方政府高速公路、cbd建设等项目的主要资金来源，这些项目的周期相同(有的需要10年以上)。 银行贷款的规模、期限、利率等都由第一还款来源——平台企业的储备土地质量决定。

过去十多年房价迅速上涨，实现了投资、财政收入的快速增长。 但是，我国的gdp规模已经超过日本，成为仅次于美国的第二大经济区块。 在基数更大的前提下，要继续保持高速增长，环境、资源、能源供给是不可持续的。 最近，空气体污染、水质污染给已经传播的增长模式敲响了警钟。 而且，地方政府疯狂追求短期经济增长，是各种资源价格疯狂上涨的根源，也是不断逼近的宏观金融风险的首要根源。 因为，从要素供给来看，我国潜在的经济增长能力已经下降。 而且，社会保障问题、环境污染、收入差距问题等已经到了需要处理的地步。 如果2008年为了应对金融危机而沿袭了增加固定资产投资的以往的增长模式，那么今后如果不花相当长的时间将其弥补，将会错过经济转型的最佳战术机会。

新管理层在经济行业提出的“新型城市化”，是在原有经济增长模式软着陆(保持一定固定资产投资增速)的基础上，实现向新经济增长模式转型的较为有效的选择。 集体土地上市公平竞价、农民工市民化、倡导美丽中国战术、完善地方融资平台和财富科技商品、公共事业价格改革，都以恢复要素价格在市场竞争下的水平、从根本上改变过去粗放采用的负激励为目的。

但是，各地新公布的经济增长目标和新型城市化快速发展战术表明，这一意图仍然被地方无意中解释为增长至上，而地方抵制本轮调控的根源就在于此。 因为，下半年以来，经济触底回升，是管理层放松了对各地基础设施投资项目的考核，这种放松需要在资金上和房地产调控上做出相应的放松支持。 事实上，年下半年以来，管理层资金端和房地产调控松动明显。 新的地方政府正在“大力努力”的时候，中央突然来了限制，遭到了地方的强烈抵制，出乎意料。 但是，今年下半年资金和房地产调控松动的结果仍然是短期效应，以换取未来风险，房价上涨、通货膨胀、产能过剩、金融风险等都给未来经济带来了“硬着陆”的风险。

总的来看，过去的调控变成“空调”，引发新的房价上涨和投资盛宴的旧模式，虽然逻辑还存在，但大环境已经不存在。 虽然地方抵制调控的旧模式仍在奇怪，但由于货币发行、人口红利、适龄购房等决定房地产长期周期的因素，房地产的大方向已经开始向下反转。 在这个观点上人们已经达成了协议。 从新时期中央政府的执政理念、近期市场走势和宏观指标来看，认为房地产领域的长期反转趋势将加快。 从保护已经不能失去的改革公共认同感出发，新的管理层不会探索继续维持以前流传下来的模式空之间有多大。 从这个角度来看，深刻反映在本轮调控中的房地产税收改革不是调控问题，而是改革问题，不是短期应对，而是长期对策。

来源：澎湃商业网