“房价上涨难言“有所缓和””

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原题:房价的上涨很难说是“缓和的”

李宇嘉

根据国家统计局18日公布的4月70个大中城市住房价格指数，北上广深4个一线城市住房价格涨幅分别比3月下降0.9、1.2、0.4、1.0个百分点，上涨势头有所缓和。 但是，权威部门的数据与老百姓的实际感受不同。 考虑到一线城市从3月份开始指导新建商品的房价，即实行“限价”，如果抑制批准预售节奏和网签的时间，在房价数据上进行文案，4月份的实际房价涨幅将远远大于国家明确的数值。 尽管如此，一线城市的房价涨幅仍进入全国前四。 另外，据中国指数研究院统计，中国房价水平创历史新高。 百城房价4月首次突破万元大关，连续11个月环比上涨。 4月份全国商品房销售平均价格比去年同期上涨近11.4%，北京新房价格为每平方米26821元/平方米，同比上涨15.26%。

因此，房价并不是官方说“缓和了”，而是呈现快速上涨的趋势，中国社科院财经战术研究院的报告也称“住房供求失衡，房价全面失控”。 这几个月房价的快速上涨，是今年下半年房地产为了配合“稳定增长”回暖的继续，也是市场过度解读新国家五条后的纠正。 房价的上涨在成交量方面得到了确认，并得到了稳固的支撑。 进入今年以来，居民购房意愿高涨，部分人不亚于“中国阿姨”对黄金的喜爱。 1~4月住宅销售面积比去年同期增长41.1%。 受3月“末班电车”高峰的影响，4月的成交量部分透支，但4月全国商品住宅销售面积比上个月增长了2倍~4倍之间。 4月的主要城市比上个月只减少了15%，4月的主要城市考虑到价格限制，预售证书的发行和高额盘中减少了跨月上网本的发行也是重要的原因。 例如，4月北京新居的预售证明的发行下跌了近20%。 进入5月，市场成交依然保持高位，居民购房意愿似乎再次高涨，广大二三线城市也开始复苏。 今后一段时间内，房地产市场整体在急速上升的通道中前进的趋势很难改变。

首先，流动性维持宽松的状态。 对比地方融资平台和房地产领域的货币紧缩政策今后仍将重演，但需要考虑消化能力过剩、国有企业举债程度高、地方政府债务对银行风险的影响，保持适度宽松的货币政策环境。 另外，由于实体经济盈利能力的下降，信用诉求迅速萎缩，也出现了流动性陷阱的迹象，整体流动性将比下半年以来更加宽松。 如果货币政策整体维持宽松，实施比房地产更具方向性的货币紧缩将不会成功。 2008年以来，各项货币政策的适度宽松伴随着房地产资金来源的更大改善。 近两年来，国家对房地产领域的资金来源进行了残酷的挤压，但各路资金对房地产领域的暗中援助仍在持续。

其次，发达国家在刺激结构问题(财政支出刚性、过度支出、金融杠杆等)量化宽松政策实体经济方面的效率越来越低，有可能将世界带入通货紧缩的流动性陷阱。 在未来世界主要经济区块中，只有中国政府投资活跃，而且这种投资不仅有稳定经济增长的目的，也有实现债务风险、房地产风险和金融风险，实现软着陆的目的。 也就是说，政府最终要根除系统性风险，确保一定的投资回报率。 因此，国际流动性进入我国的原动力不断提高，外汇占款自去年12月以来连续4个月增长，标志着对冲资金进入我国的加速，房地产资产的绝对和客观收益率是招商引资的首要选择。

再次，无论从工业附加值增长率、国有企业利润增长率还是隔离虚假数据的出口实际水平来看，实体经济降温已经成为共识，直接或间接进入房地产业，或逐步用房地产利润弥补实体经济损失。 对于国有公司，甚至过去一直在实体产业投资的民营企业来说，这已经成为了无可奈何的选择。 无论城市化是下一阶段进入规划战术实施阶段，还是城市基础设施和民生项目的大规模启动，对政府支出的刚性要求始终指向房地产。 4月的财政收支数据显示，中央财政和地方财政出现“负1正”的逆效应。 4月，中央财政收入5357亿元，比去年同期减少2.2%，地方财政收入6074亿元，比去年同期增长14.7%。 1至4月，中央财政收入19963亿元，比去年同期减少0.8%，仍持续负增长态势，地方财政收入(本级) 23502亿元，比去年同期增长13.9%。 地方财政景气受房地产市场景气带动，占地方税收首位的营业税收入1631亿元，比去年同期增长12.8%。 地方其他税种中，土地增值税、契税、城镇土地征收税收分别增长30.5%、69.2%、16.9%。

而且，今年下半年以来，特别是今年的“两会”(新旧政府交接)在新国家五条落地前，调控政策前景一直不明朗，开发商对市场预期谨慎，年来消化库存的态势占主基调，土地、新开工、施工进度一直呈下降趋势。 年第四季度以来，由于成交旺盛，一线城市和要项二线城市新建住宅的库存持续下降。 而且库存减少近期处于加速态势，驱动因素除市场成交火热外，大幅低于预期的调控政策打乱了市场供给和要点城市限价，是高价楼宇预售卡的两个不可忽视的因素。 目前短期内增加自然供给比较困难，供求关系紧张是推动房价上涨的另一个因素，这在一线和二线重要城市更为突出。

最后，3月以来，土地市场“地王”不断，表明开发商对市场前景非常看好。 回顾2007年以来“地王”在同一时期集中出现的现象，可以发现“地王”与之后房价持续上涨有着非常强的相关性。 而且，本轮“地王”主要集中在一线城市和要项二线城市。 从这个角度来说，这些城市政府实施的限价政策并不容易实现房价调控目标，这些城市对全国房地产市场具有很强的市场风向标意义。 近期，许多二三线城市房地产市场预计将告别一年多来的“低迷”，成交量开始呈现回升型上涨，一线和二线主要城市的拉动作用不可或缺。

短期内改变楼市上涨趋势的最大因素还是调控政策。 目前，影响调控政策制定的因素除民生需求、地方土地财政外，还有房地产泡沫和金融风险的权重在上升。 在全球流动性陷阱和人民币升值的情况下，对房地产泡沫和金融风险影响的关注度正在上升。 (作者)深圳市房地产研究中心) )。

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来源：澎湃商业网