“冯焱东：楼市是在去库存还是仍在增库存”

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◎冯秉东

目前，楼市被认为处于库存不足的阶段，但这个说法不准确。 现实情况是，我国楼市整体还处于库存增加阶段，去库存阶段还没到，但已经接近了。 我们先来看看全国房地产待售统计数据。

年以来，我国房地产待售面积不断增加，从年末的2.72亿平方米增加到年6月的6.57亿平方米，待售和待售比年以来有所扩大，这表明近年来我国房地产处于库存增加阶段。 在这个阶段，只有控制新增供给量，加速库存的消化，才能迎来楼市去库存的阶段。

年以来，全国房地产投资额超过销售额，说明开发商的资金正在沉淀在库存中，只有销售额大于投资额，才能证明库存不足开始减少。

整体库存削减阶段还没到，但库存消化已经出现了一点积极的变化。 一是库存增长幅度明显放缓。 二是5月住宅库存比4月减少121万平方米，这几年来首次减少。

由于库存量不断增加，房地产供需平衡恶化，对大部分二线以下城市来说，供给泡沫取代了房价泡沫成为领域的首要矛盾。

供应泡沫和房价泡沫的危害一样大。 一是积累了巨额资金； 二是少数项目面临烂尾危险三是影响金融安全和财政收支平衡拉动经济快速发展四是房地产领域收益率整体下降，部分项目面临损失。

虽然供给泡沫不如房价泡沫引人注目，但如果不及时治理，可能会冲击房地产领域和宏观经济金融。

房地产是地方产业，供给泡沫的管理首先需要地方政府负责。 地方政府是土地的独家供给者，供给泡沫主要是由于地方政府多年来控制土地出让造成的。 要治理泡沫，首先地方政府要控制土地出让规模，逐步恢复房地产供求的平衡。 目前，地方政府一般债务过重，土地出让规模难以控制，但不控制供给泡沫可能威胁经济和金融安全。

其次是鼓励诉求。 现在利率下降，几年前限制诉求的政策逐渐解除，鼓励诉求的政策相继出台，有利于泡沫的消化供给。

对开发者来说，如何应对供给泡沫是直接关系到快速发展的速度和生死存亡的问题。 笔者的建议主要有两点:

一是清醒认识供给泡沫的客观存在及其危害。 房地产黄金时代的快速发展给许多开发商带来了思维惯性，没有彻底意识到房地产进入了新阶段。 供给泡沫危害性大、隐蔽性强，逐渐侵蚀领域和公司健康，挖掘空项目的效益。

供应泡沫时代是开发商利益逐渐受到侵蚀、转移或归还社会的过程。 对大部分城市来说，房地产正在进入库存不断增加、然后被消化的中长周期，这个周期的长短取决于各个城市土地的过剩供给程度和销售的去化速度。 在这个过程中，房地产资产整体上可能处于显性贬值(房价下跌)或隐形贬值)房价涨停或涨幅低于社会平均投资收益率或通胀率)阶段。 虽然也有少数不动产资产上升，但不是普遍的现象。

第二，放弃幻想，果断行动。 在库存持续增加、库存逐渐消化的中长期周期中，有必要结合板块和产品，冷静分析房价上涨的概率。 事实上，随行市是市场经济最基本的规律，价格规律不会按照人的意志转移。

供给泡沫是产能过剩的，形成需要多年的积累，消化也需要时间。 许多开发人员首次遇到这种领域周期的大转变，大部分开发人员还没有充裕的时间建立新的思维方式和应对措施。

开发者通常对短周期很敏感。 在应对这种周期的过程中，开发者能够加速分化，陪伴市场，高周转，及时接受低利润甚至亏损的现实，开发者市场份额越来越大，利润率有可能下降，但整体利润有可能增加。 大部分价格不灵活、仍有望获得丰收的开发商，大幅覆盖了高周转开发商的出货，销售规模可能停滞、利润下降。

在这种周期波动明显、存在显性短周期和隐形中长周期的情况下，开发者必须思考和面对根本问题。 我们处于周期的哪个阶段？ 我们是选择和周期一起跳舞还是对抗周期？

(作者是民生银行房地产研究院首席研究员)

来源：澎湃商业网