“李宇嘉：楼市下行给房企带来整合转型机会”

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◎李宇嘉

虽然股市整体走势低迷，但受一线城市房地产市场火爆、销售业绩分化、保险资金万科增资等影响，相关巨头地产股仍耐跌。

楼市虽然下行，但弱市大企业的特点很突出。 加之政策刺激和货币持续宽松，大型房企的报纸业绩普遍好于预期。 房地产龙头评估的特点是，一方面有销售业绩，另一方面积极变革的房地产龙头推动了评估中枢。

风险投资公司增持龙头房企的股票，从年末一直持续到现在。 这不仅是财务投资式的“模仿”行为，也是对未来楼市结构性投资机会的把握。

让房地产投资处于危险之中，在国际上是惯例。 作为长线投资资金，保险资金投资战略主要考虑稳健安全。 由于房地产特别是商业房地产收益稳定，在股票、债券、黄金等资产组合中加入房地产是一种比较常见的平衡战略。

另外，保险公司以办公为目的，特别是在人口老龄化带来商业保险新机遇的背景下，需要通过养老上下游(养老保险和养老地产)的链条，投资房地产是一大趋势。

财务投资是近年来国内危险资金增资龙头房地产股的主要目的。 楼市下行也给领域整合与转型带来了机遇。

事实上，近年来，整个领域的快速发展有利于龙头房企。 另一方面，增量机会有限，提高了进入房地产领域的门槛和经营要求，大部分房企被淘汰是必然的，这给资金、资源、企业品牌、经营实力更强的龙头房企带来了机遇。 因为，区域整合将成为一大潮流。

另一方面，一线城市是未来楼宇风险的“安全垫”和机会选择的“安全区”。 由于近期一线城市房价不断上涨，这些城市在聚集人口、资源、促进产业转型方面具有不可比拟的特点，未来将成为增量楼市超额利润的来源。

但是，一线城市地价高，建设保障性住房和公共项目已成为常态，只有龙头住房企业具有操作和经营能力。 因此，近年来，一线城市的土地几乎都被龙头房企夺走，或共同拿地瓜分。 对于三、四线城市的典型代表碧桂园，也于7月11日正式宣布成立一线城市事业部，回归一线城市。

而且，从政策上看，国家和地方政府开始偏向龙头房企，除了大规模公共补助由龙头房企替代bot、ppp模式建设外，最突出的是融资政策。 从风险分散的角度看，银行信贷淡出，直接融资将成为未来房企融资的主要渠道。 无论是房地产信托投资基金，还是近期开放的企业债、中期票据，信用等级更高的龙头房企都无疑将成为融资主体。 这不仅有利于龙头房企获得更廉价的金钱资金，也有利于获得保险资金这样的长期资金。

探索领域和公司变革认为龙头房企也将率先取得突破和利润，大幅提高评价水平。 目前，我国已经积累了大量存量住户，为现有存量住户提供物业管理、社区养老、社区金融等o2o增量服务将成为未来房企的盈利主体。

今年以来，大型房企的转型非常积极。 卢旺达布局了商业、金融、文化、电子商务新的四大支柱，向业主和住户推出增值服务，目的是向轻资产方向转型。 6月底，万科董事会通过万科物业市场化、分批上市、引进事业伙伴机制，加快社区教育、社区家具、社区生物环境保护版块的快速发展，分批上市。 另外，碧桂园和中海地产宣布拆分推出物业管理业务，保利全面展开养老和旅游物业转型。

因此，笔者认为，增资危险资金龙头房企，不仅是抄底，也是未来房地产公司强者恒强、率先转型的机会。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网