“冯焱东：险资为何钟情白银时代的房企”

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◎冯秉东

从2005年开始，保险企业相继进入住宅企业。 今年，这一势头丝毫没有减弱，而是越来越大。

房地产黄金时代已经过去，进入白银时代，房企利润率正在下降，房地产利润率非常接近社会平均利润率。 那么，为什么稳健保守的保险企业在这个时候进军房地产业呢？

这需要从保险和不动产两个角度来看。 近年来，虽然危险资金规模急剧增加，但投资回报率一直处于较低水平。 收益低是非常重要的原因之一，就是投资范围有限，多样化的资产配置不充分。

随着保险资产的迅速增加，各大保险企业为了提高投资回报率，迫切希望为保险资金探索新途径。 在我国大量高质量经济资源集中于上市公司的背景下，保险企业加大了对上市公司股权投资的投入，其中银行股权占优先地位。

除银行外，上市房企股票已成为另一重要投资对象。 房地产的利润正在下降，但却能激发保险企业的趣味性。 我们可以从四个方面理解。

一个是从领域来说，虽然房地产进入白银时代，但是快速发展空之间依然巨大。 年全国商品房销售面积12.06亿平方米，商品房销售额7.63万亿元，是绝对的龙头领域。 另外，城市化仍然是中国未来一二十年经济增长的首要动力。 新型城镇化战术规划已经制定，京津冀协同快速发展，长江经济带建设，“一带一路”战术也为新型城镇化注入了新的内涵和强大的活力，快速发展前景十分广阔。 除住宅区外，商业、文化、旅游度假、养老、养生医疗、物流、工业园区等地产也有很大的快速发展机会。

二是保险企业投资的是大型房地产企业的所有权，安全性高，收益率不低。 据统计，房地产领域集中度近年来迅速提高。 未来，中小住宅企业的生存将越来越困难，大型开发商的生存空之间和快速发展的前景仍然非常广阔，强者恒常的态势将越来越明朗。

房地产领域进入白银时代，整体风险也增大，但大型房企的快速发展前景值得期待。 其中，企业财务稳定性高、安全边际高，对保险资金来说是难得的结构性机会。 公开数据显示，万科年、年、年净负债率为23.5%、30.7%、5.4%，年末持有货币资金达到627.2亿元，安全度“非常高”。 通常，大型住宅企业的财务指标远远不及万科的水平，但安全度“高”的住宅企业也依然很多。

虽然安全性高，净利润率有所下降，但大型住宅企业的净资产收益率roe维持着较高的水平。 碧桂园的roe年、年分别达到19.6%、18.4%。 再来看分红率，万科的年分红率为5.5%，年分红率为3.72%，远远高于一年期的定期利率，年碧桂园的税前分红率已经达到6.6%，收益非常可观。 高安全性和不低的收益率相结合，不难理解房地产企业很受保险金的欢迎。

三是保险公司与房地产企业的未来有很大的相互作用空之间。 大型房地产企业经过一二十年的高速发展，积累了丰富的开发运营经验和巨大的业主群体，这对保险企业很有吸引力。

万科目前仅自有楼宇的物业服务客户就有250万人，预计10年后将达到1000万人，加上接收其他物业，预计10年后将达到6000万~8000万名物业客户。 庞大的业主群体有养老、养生、医疗、金融、“互联网加”等各种潜在诉求，对保险企业来说，想象力空之间非常巨大。 目前，社区金融方兴未艾，养老产业尚不成熟，但前景广阔，这都是保险企业竞相布局重兵的行业。

对开发商来说，保险资金规模大、价格低，保险资金进入房企后，可以为房企提供越来越多的金融支持。 开发商逆周期低价拿地、收购扩张的机会可能大幅增加，双方可以在特点上互补合作。 在销售方面，房企和保险企业还可以共享客户资源，增加客户粘性。

最后，危险资金进入房企还有另一个时机因素。 去年股市还没有暴涨，房地产企业的市盈率和市值不高，香港上市房企更低。 这对危险资金来说是个好时机。 今年前海人寿动用巨额资金进入万科，也是在股票大跌之后，所以危险资金频繁进入房企与时机有关。

(作者是民生银行房地产研究院首席研究员)

来源：澎湃商业网