“杨红旭：房地产市场能否在全球金融动荡中独善其身”

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◎杨红旭

在此期间，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场三大市场均明显下跌，但中国楼市基本平稳运行。 在此背景下，拆解主要地区经济、金融和楼市的互动与表现意义非凡。

从全球金融危机或经济危机的历史规律来看，房地产市场多为被动变化，滞后发生危机。 例如，1929年的国际经济危机，始于股灾，最终波及楼市的那年欧洲索布林危机，最后导致“欧猪五国”的房价大跌。

袭击楼市的唯一大规模危机是2008年的国际金融危机。 其根源是，在2001年至2006年美国房价持续上涨的情况下，次贷和次债越来越多，门槛越来越低，最终失控。 2006年下半年至2007年房价下跌后，波及大量次贷和次贷金融机构，爆发了次贷危机，最终在2008年升级为国际金融危机。

美国房价从2007年开始连续5年下跌，共下跌3成多。 年初开始恢复，持续上升，但还没有超过2006年的高价。 这几年，美国经济增强，房地产成交和新建建设发挥了重要意义。

上次欧盟房价在2008年上半年名列前茅，比美国晚了一年多。 年欧洲都柏林危机爆发后，房价加速下跌，年房价开始上涨，但与2008年的高点还有差距。

但是，欧洲都柏林危机后，英国影响不大，英国没有加入欧元区，没有被希腊等国拖累，因此房价只略有下跌，之后仍持续上涨，创下年下半年以来最高纪录，是欧洲最强的表现 年以来，欧盟经济走向恢复。

1990年股市泡沫破裂，1991年楼市崩溃后，日本经济和楼市同步下跌，持续低迷多年，近年来有波动，整体来看还很弱。 安倍首相上台后，即使实施超宽松的货币政策，也没能使楼市和整个经济变强。

值得注意的是，由于日本房价长期低迷，人们购房诉求小，而且购房诉求大，一些城市圈的房屋租金收益率居然高达6%~8%，而中国目前仅为2%~3%。 此外，日元继续让人民币贬值，去年刺激了一些中国人到日本购买住房。 风险厌恶型投资者可以考虑东京不动产。

近年来，世界上最牛的楼市属于澳大利亚。 在过去的十年中，澳大利亚的房价持续上涨，即使在2008年的国际金融危机期间，也没有怎么下跌，在近三年中迅速上涨，创下历史新高。 特别是中国人购房的诉求和中国企业住房开发的诉求，仍在持续释放。 其中，悉尼的房价最引人注目。 因此，政府采取了限制措施，试图抑制境外投资的诉求。

但是，近年来大宗商品价格大跌，影响了资源出口较大的澳大利亚经济。 因此，面对楼市的繁荣，政府在抑制楼市调控方面相当苦恼。

他近年来的新兴经济体表现有点旧。 由于国际资源价格下跌和资本回流美国，一些国家的收入大幅减少或汇率紊乱。 巴西和俄罗斯的经济呈负增长，南非、土耳其、哈萨克斯坦、一些东南亚国家和许多拉丁美洲国家的经济陷入了降速或低迷的困境。 这些国家大多在房地产市场上没有好东西。

中国楼市正处在告别“黄金十年”，进入“白银时代”的过渡期。 今年上半年，全国房地产开发投资增长率持续下降，一二线城市呈现回升迹象，但大多数三四线城市依然疲弱，全国房地产开发投资增速仍不稳定。

宏观经济和房地产走势基本同步，房地产是经济的重要组成部分，两者相互影响。 在此背景下，作为最重要变量之一的货币政策和流动性，虽然对楼市影响较大，但不会直接导致楼市危机。

虽然目前美欧经济开始复苏，但处于低利率环境，未来一年楼市大跌的可能性不大。 新兴经济体楼市可能难以大幅改善。

虽然中国经济仍面临一定的下行压力，但绝对增长率仍居世界前列。 再加上中国有稳定人民币汇率的能力，不会引起大规模的资本外流，所以有利于楼市的稳定。 另外，在当前宏观经济的背景下，许多城市楼市也难以支撑房价的上涨。

(作者是上海宜居房地产研究院副院长)。

来源：澎湃商业网