“冯焱东：放宽外资准入并非为了刺激楼市”

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◎冯秉东

上周，住建部等六部委下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理相关政策的通知》(以下简称《通知》)，降低外商投资房地产资本金比例的要求，简化了相关手续。

中国房地产市场规模全球较大，全年全国房地产开发投资95036亿元，销售金额76292亿元。 而且，中国市场是一个非常本地化的市场，外来资金和购房所占比例极小，不计入也可以忽略不计。

据统计，全年全国房地产开发公司资金121991亿元，其中利用外资639亿元，仅为0.5%。 今年1~7月房地产开发公司自筹资金利用外资185亿元，比去年同期进一步减少。

年以来，我国房地产投资增长率大幅下跌，客观上也对整体经济增长产生了一定的影响，但我们必须清醒地认识到，这也是市场的自我修复和调整，具有合理性。

目前，除一线城市外，大部分三四线城市都面临着库存过多的困境。 如何消化库存是领域的首要问题，处理方法之一是降低房地产投资增速，减少土地出让规模，积极提高销售。 此时，人为提高房地产投资也未必是个好主意，更何况市场规律也不会转移人的主观意愿。

基于这个逻辑，认为政策放松是为了刺激房地产投资的增长的观点，可能不太成立。 但此次束缚的解除对外商房地产投资有促进作用，一线城市可能更为突出。

在住房购买方面，海外人士集中在北上广深一线城市，但一线城市的售房占有率也极低。 满堂红高级市场经理周峰表示，外籍人士在广州的购房比例一直很少，在二手房市场通常不到总交易量的0.5%。

必须证明的是，与一线城市目前的库存消化周期都在10个月以内，其他城市的供给超过需求这一首要矛盾不同，一线城市的首要问题是供给赶不上需求。 由于如何提高供给、抑制诉求、抑制房价过快上涨是控制力量的方向，因此此时放宽国外人购房限制、刺激房地产诉求的说法也难以成立。

本文认为，放松外资管制的首要意图是在当前时机，合理放宽过于严厉的外资政策，在房地产行业提高国际化和便利化的程度。

有2006年严格政策出台的背景。 当时，由于我国经济前景看好、人民币升值预期强烈、国内外受益匪浅等因素，外商投资房地产增速较快，国外机构和个人在国内购房也很活跃。

为了防止房地产流入过多的外来资金，引发泡沫，考虑到日本上世纪末日元升值背景下外资大规模进入楼市促进泡沫生成和破灭的前车之鉴，国家及时出台了各种严格限制外资进入房地产的政策。

其实，这项政策是“双刃剑”，抑制外资投资、烧毁房地产，但在房地产行业，对外资进入、境外人士购房造成了过度限制。 这些限制在当时的背景下可以理解。

但随着时间的推移，我国经济已经从高速增长进入中高速增长，人民币单边升值的预期已经打破，国内外利差下降。 此时严格执行2006年的政策，违背了中国经济全球化进程的推进，违背了外商投资应享有同等国民待遇的国际惯例。 六部委发出上述“通知”的首要目的是及时放宽有些过于严格的限制条款。

放松政策束缚对推进全球化有正面意义。 经济要想快速发展，就需要相互开放，房地产是国际上重要的投资和费用行业，在这方面限制过多可能会引起外商的不同想法和争论。

目前我国房地产面临转型升级，放松投资束缚有利于资金的引入，更重要的是外资能带来更好的开发经验、管理运营团队和商业模式。

放松政策的束缚是符合时机的，即使放松现在的束缚，热钱也不会流入房地产。 许多城市楼市仍处于供应过剩的状态，房价快速上涨的势头已经得到遏制，部分地区稳定下跌。

一线城市不足，如果能增加投资就好了，其他城市也不存在引起外商过度投资的问题。 由于经销商占有率极低，政策放松对房地产诉求的影响也有限。

(作者是民生银行房地产研究院首席研究员)

来源：澎湃商业网