“李宇嘉：股市和楼市关系正发生新的一些变化”

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◎李宇嘉

股市和楼市都是宏观经济的“晴雨表”，货币政策都有弹性，两者总是倾向于同一方向波动。 另一方面，股市是资本市场，楼市是商品市场。 前者长期以来由实体经济的基本面决定，如上市公司的盈利状况、经济转型的业绩等； 后者取决于城市化的进程和人口结构。

从美国、日本等股市和楼市波动较大的国家来看，股市和楼市相关性较强，但房价波动一般滞后4~12个月。

例如，美国在次贷危机后，经过“杠杆化”的阵痛，道琼斯指数反弹至年末的18000点，创下历史新高。 另外，在连续qe和零利率的刺激下，自去年5月以来，美国20大城市的房价指数也连续上升。

香港股市和香港特区楼市的波动同样具有很强的正相关性。 1997年8月，恒生指数上涨，当年10月房价上涨； 2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底； 2007年10月底，恒生指数再次创历史新高，2008年6月，房价再次达到高点……这样的实例无需赘述。

楼市波动滞后，一是楼市的资产属性和波动性比股市差得多，股市对流动性变化的弹性也比楼市强。 如果货币政策发生变化，股市可以马上做出反应，但从市场预期变化到成交量回升、房价变化，还有一段时间。 二是楼市去泡沫的时间很长。 楼市在快速上升的时期往往诉诸过度，存在严重的泡沫。 因为股市开始回升时，楼市始终处于消除泡沫的阶段。

从内地股市和楼市来看，从过去10年的长跨度2005年4月~年4月]来看，上证综指上涨283%，一线城市房价指数〔中原数据〕上涨248%，两者似乎存在较强的正相关性。 但这是由股权改革(全流通)、住房市场化)、货币频发、经济增长等一系列因素造成的。

事实上，由于市场化时间短，两者的“政策市”属性都很强。 从整体上看，两者在长周期中存在“正弱关联”，在短周期中背离往往成为主基调。

但是，两者的正关联只存在于2005~2007年。 2009年8月~年7月，熊市成为上证综指的主基调，这期间是房价上涨最快的时期，全国房价几乎翻了一番。

但是，我认为今年晚些时候以后，两者的关联性出现了一些新的变化。 也就是说，中长期呈现“股牛楼稳定”的局面。

首先，人口奖金和供求关系的变化，在比尔市长的决定周期内很难再次上升； 其次，为了抵消房地产市场对系统性金融风险的影响，降低地方财政对土地的依赖性，国家鼓励多层资本市场和股票投资的快速发展。 因为这个产业资本开始了一部分的“股权转换”。 私募股权、基金、新闻板块等低门槛资本市场的股权投资开放，产业资金也产生了越来越多的活路。

另一方面，城市化超过50%、人均gdp超过3000美元后，居民的资产收入诉求上升。 正好在这个时候，房价告别了高增长，可以预见房地产增值收益将会下降。 由于该居民大规模的资产配置选择开始向资本市场和股票投资转移，“砖瓦化”走向了“证券化”。 这也是普通研究者在拆解股市楼市关系时所说的“跷跷板效应”。 由此，股市长期牛市的局面值得期待。

我国城市化进程还在推进，外来人员住房问题没有得到完全处理，城市楼市存量住房供给效率低，改善型住房诉求的未来，接力将成为住房诉求的主力。 因为，尽管房地产市场难以高速上涨，但只要在高位基础上的稳定、窄幅波动或主要特征，股市和房地产市场将呈现“股市稳定”的局面。

要点城市，特别是一线城市，网络人口多，无住房的家庭也多，是未来比较有效的住房诉求集中的区域。 这是因为，在股市上涨期获得的资产收益将大幅提高住房支付能力，促使居民购买住房，即所谓的财富效应。 今年1~7月，一线城市楼市成交量和成交率比去年同期增长近60%，房价全国上涨。 特别是创业板上市企业集中的深圳，房价暴涨近40%。 这就是财富效应的体现。

将来，楼市将迎来存量时代，政府行政干预减弱，房价单向上涨的趋势将结束，进入股市这样的上下自由波动时期。 随着注册制的推行，股市也逐渐脱离“政策市”，楼市和股市有望出现像发达市场一样强烈的正相关波动。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网