“冯焱东：房地产领域当前要务是消化库存”

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◎冯秉东

年以来，我国房地产投资增长率开始大幅下降，今年的下跌势头更加明显。 国家统计局10月19日公布的最新数据显示，今年1~9月全国房地产投资比去年同期增长2.6%，增速比1~8月下降0.9个百分点，远远低于前些年的20%~30%增速。

房地产是固定资产投资的主力之一，其投资增速迅速下降，客观上影响了gdp的增长，引起各界的关注。 随着房地产销售的回升，许多人期望房地产投资早日提高，为稳定增长做出一定的贡献，但这是否符合房地产市场规律还值得商榷。

目前，全国房地产市场仍处于供大于求的状态，因此，除4个一线城市外，大部分二线及以下城市的供给泡沫明显，投资过剩、库存过剩成为领域的首要矛盾。

从房地产相关统计数据来看，我国房地产待售面积这几年一直在增长，待售面积/年销售面积的比例从去年的25%持续上升到今年8月的51%。 从以上数据可以看出，中国房地产正处于年复一年的库存增加阶段，清除库存的阶段还没有到来。 值得观察的是，实际库存可能远远高于统计数据。

从投资和销售数据来看，全国房地产投资额自2009年以来一直高于销售额，表明开发商资金不断沉淀在库存中，供大于求。 只有当销售额大于投资额时，供给超过需求的状况才能开始改善，可以证明去库存的阶段已经到来。

今年9月底，全国商品房待售面积为66510万平方米，1~9月成交均价为6844元/平方米。 (再减去1200元/平方米的建安价格，沉淀资金为3.8万亿元，加上大量未承诺证的建设工程和土地，考虑到待售数据被大幅低估，全国房地产沉淀资金有可能达到10万亿元左右。

进入今年以来销售回升明显，1~9月全国商品房销售面积增长7.5%，销售金额增长15.3%，但房地产待售面积也在不断增加，投资额持续超过销售额。 房地产供应过剩的状况并没有因销售回升而减轻，而是不断恶化，这种状况已经严重影响了领域的健康快速发展。

供给泡沫不像房价泡沫那样引人注目，更像是慢性病，隐蔽性也很强。 但是，供给泡沫危害大，巨额资金积压，领域利润迅速下降，一些项目面临资金链断裂和烂尾的危险，严重影响了领域的健康快速发展。 如果不及时管理，也有可能威胁国家金融经济安全和社会稳定。

当前房地产市场的首要矛盾是投资过剩、库存过剩。 这个房地产领域目前的第一要务不是增加投资，而是抑制投资，消化大量显性和隐形库存。 积极控制投资、新开工量、土地出让面积，加快库存销售是恢复领域健康的唯一途径。

因此，虽然宏观经济下行压力很大，但此时不可能依赖房地产投资稳定增长。 投资、新增开工量、土地购买面积的下降对领域乃至国民经济都不是坏事，从某种意义上来说是好事。 只有通过这样的市场自我调节，领域才能逐渐恢复健康，对国民经济产生正面的推动作用。

今年以来，国家房地产促销各项政策开始发挥作用，销售面积开始增长，但投资增速大幅减少，带动了全国库存增长明显放缓的积极变化，房地产市场向好的方向快速发展。

由于库存多年积累，消化库存需要一个过程，是一个比较困难的任务。 当然消化库存的过程比较痛苦，领域的各关联公司特别是地方政府和整体经济在一定阶段必须承受这种阵痛。

在领域和整体经济不愿意接受和承担的情况下，人为提高房地产投资拉动gdp增长，其结果可能是房地产暂时为gdp做出贡献，但会积累更大、更难解决的问题。 所以，以往依赖房地产投资增长拉动经济的惯性思维，必须在新形势下重新调整。

(作者是民生银行房地产研究院首席研究员)

来源：澎湃商业网