“李宇嘉：土地市场现“弱复苏”四季度应是底部”

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◎李宇嘉

通常，土地市场的变化往往滞后于住宅交易市场的9~12个月。 年“930”房地产市场新政以来，全国房地产市场持续回升，今年前9个月房地产市场销售面积比去年同期增长7.5%。 然而，时隔一年，土地市场依然“冻结”。

今年三季度，全国房地产开发公司土地购买面积比去年同期减少33.8%，降幅比1~8月扩大1.7个百分点。 300个城市土地成交面积比去年同期减少30.1%，土地出让金13507亿元，比去年同期减少22.7%。 其中，住宅用地成交面积比去年同期大幅减少30%以上，出让金比去年同期减少18.9%。

因为楼市销售端的回升没有传到上游端的土地市场，地区分化严重。 占库存70%和建设工程67%的全国600多个三、四线城市的楼市，无法改变销售衰退的势头。 开发商整体处于“杠杆作用”，全国楼市呈现“住宅热冷”、“销售热开发冷”的异常态势。

但是，自去年四季度，特别是今年“330”房地产市场新政策以来，重点城市房地产市场销售热度不断高涨。 今年1~9月，50个代表城市住宅月平均成交约2770万平方米，比去年同期增长近30%，绝对量创去年同期最高水平。

因此，进入今年三季度以来，全国房地产市场待售库存仍在上升，但50个主要城市房地产市场库存的清算周期从上半年的14个月降至11.4个月，回到警戒线内。

在这些城市，开发商已经从“库存补充”转移到“库存补充”。 上半年，一线城市土地市场整体下跌，但在“330”新政后，一线城市楼市迅速回升，因此从第三季度开始，一线城市土地市场在全国率先反弹。

7月，一线城市土地成交面积比上个月缩小了一位数。 8月、9月，一线城市住宅用地成交率分别增长19.2%和44.9%，土地市场从“升温”到“火热”明显。

在整个楼市下界的背景下，一线城市成为开发商的“安全岛”，许多开发商“抢夺”一线城市的土地。 未来一线城市生活人口和产业集聚的特点不变，再加上房地产价格诉求和房价长期前景，房地产价格和地价走势越来越强调市场化，开发商“抢夺”一线城市土地将成为常态。

但是，由于许多开发商“抢夺食物”，一线城市的土地市场“小麦粉”比“面包”贵也就不足为奇了。 而且，一线城市的开发条件和门槛越来越苛刻，未来一线城市的土地要求开发商在价格管理、产品设计、营销等方面有很强的能力。

因此，另一方面，开发商“拥抱”土地，回避一线城市的风险。 另一方面，开发商开始在二线城市寻找结构性机会。

目前二线城市月平均土地成交面积为2500万~3000万平方米，占300个城市土地成交面积的40%~50%，成为未来土地市场的主力军。 二线城市为开发商所常见，第一是因为下半年以来二线城市楼市迅速崛起。

由于一线城市房地产价格上半年过度“透支”，三季度成交量出现10%左右的下跌，房价高开始出现制约未来诉求的风险。 但是，二线城市“接力”一线城市成为下半年，特别是9月以来楼市迅速发展的新锐军队。

杭州、南京等产业升级，民间富裕的二线城市、天津、武汉等物流交通枢纽、承接产业转移的区域中心城市、成都、重庆等人口密集、返乡置业频繁的中西部区域中心城市已经成为未来楼市快速发展的“增长极”。

50多个二线城市楼市的体积远远大于4个一线城市。 因此，三季度以后，即使一线城市的高级回调、34号线城市带动了全国“脱库”和开发公司的“去杠杆”，二号线城市也持续增长了全国楼市的成交，并反馈到了土地市场。

因此，三四线城市基本上成为开发商拿地的“圣城”，但一、二线城市住宅交易和土地交易的量贩权重明显上升，房地产市场迅速发展空之间的未来集中在人口和产业一、二线城市，以及要点城市周边的少数三个。 据此，全国土地市场将建立弱恢复态势，成为第四季度或全国土地市场的“底”。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网