“易宪容：鑫琦资产兑付危机表明房地产炒作风气必需遏制”

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◎易宪容

2月19日，陷入兑换风波的鑫琦资产以董事长贾召琦的名义向顾客发出公开信，承认兑换危机的发生。 调查显示，鑫琦资产在上海达到19亿元，涉及约2000名投资者。

鑫琦资产与以往只依赖诈骗的E租宝不同，其为投资企业，首要的是将房地产项目的收益权打包成财富科技商品出售给投资者。 企业收到投资者的钱后，把这些钱交给郑州、秦皇岛、海南的开发商，用企业的名字买下了开发商的房子。

鑫琦资产对这些房地产项目的投资有两个前提。 一个是买房子的价格很低，据说曾经用半价左右的价格买了房子。 二是开发商承诺一年后回购，其回报通常在20%以上，但鑫琦可以将其作为收益拿出13%左右回馈给顾客。

从流程来看，鑫琦资产的资金链非常清楚。 房地产开发商首先将房屋出售或抵押给鑫埼资产，然后收取购房款。 房地产维持资金链不断，投资者全年获得13%的利息收入，而鑫埼资产则有空手套7%左右的价差。 为了不让这条资产链出问题，鑫琦资产把房子掌握在自己手里。 这个投资项目看起来很完美。 只要房价在上涨，就不会发生所有问题和风险。 但这个假设并不明确。

如果房价不持续上涨，房地产开发商就无法用钱回购，上述整个链条也将变得比较难以有效地周转，投资者的钱也将无法完全变现。 鑫琦资产试图在家注销债务，但投资者不同意。 他们不想要难以改变的房子，想安全回收自己的投资。

目前，许多城市的房地产市场发生了类似的情况。 也就是说，房地产价格上涨的背后有各种各样的理财企业和投机者的身影。 这种涨价并不是完全从住宅的供求关系中产生的。

例如，一年一线城市的房价越高，个别项目就会被炒到每平方米30万元，主张继续上涨。 请考虑一下。 北京4环以内的房价超过每平方米5万元。 如果一所住宅100平方米，其总市值将达到500万元。 以北京大学教授的工资计算，买房需要30~40年，通常北京居民早就难以问津。

从上面的链条可以看出，只要房地产价格不断上涨，房地产开发商就可以纷纷做房屋销售日光盘，制造房屋市场应该如何供给的舆论，引导越来越多的投机者走向市场，不断推高房价。

这种炒作方式已经成为中国房地产领域最大的毒瘤，可以说原本就慢慢病入健康市场。

就目前的房地产市场而言，中央正在探索降低住房首付比例、降低住房交易税等一系列鼓励住房库存管理的政策。 这场房地产库存管理之战，对有意购买商品房的刚需用户来说，当然是惠民性质的，也是有益的。

但是，另一方面，如果不参照一线城市和部分核心二线城市已经大幅上涨的房价，不在税收政策上严格区分住房费和住房投资，这些政策客观上会助长投机者进入房地产市场。 在这种情况下，以住宅项目为目标的理财企业也会应运而生。

理论上，只要一个住宅市场的房价持续上涨，市场上的所有问题和风险都会被掩盖，但没有不上涨的市场。 如果房价下跌，楼市目前隐藏的问题将全部暴露。 鑫琦资产的兑付危机可能表明，当前房地产市场面临的问题比意识到的还要严重。

对此，目前各级政府出台了多种购房优惠政策。 并要求通过税收等方法严格区分住房费用和住房投资。 此外，必须避免对房地产市场过度杠杆化。 否则，各类投机炒作将不断积累房地产市场的风险，投资者必须清醒地认识到这一点。

(作者是青岛大学经济学院教授)。

来源：澎湃商业网