“李宇嘉：“双降”将增强楼市 托底实体经济能力”

本篇文章1562字，读完约4分钟

◎李宇嘉

10月23日，央行发布“双降”的同一天，国家统计局发布了70个大中城市的房价数据。 主要城市的新房价从8月开始上涨0.17%，小幅上升至9月的0.2%，但增长的原动力似乎减弱了。 一方面，先进指标二手房房价上涨城市数从上个月的43个减少到39个，环比下降城市数从16个增加到18个，二手房房价同比涨幅减少，另一方面，“领头羊”一线城市新建商品房价格从上个月的2.1%下跌到2%，共3个月。

年1~9月，楼市销售面积比去年同期增长15.4%。 在房价上涨无望、购房高峰已过的背景下，今年三季度楼市创下新高，货币宽松、地方刺激功不可没。

央行今年以来多次降息后，5年期以上贷款利率已经跌破“5”，储蓄率也回到2008年第三季度的平稳水平，包括公积金贷款利率在内，房贷利率均创历史最低水平。 此外，资金方面也非常“友好”，截至第三季度末，m2增长率达到13%，人民币贷款15.4%，第三季度发放的贷款超过3万亿元，比去年同期扩大1倍以上。

在宽松的背景下，对资金和政策方面敏感的楼市，量价将继续回升。 但问题是，购房高峰已经过去，受政策和货币激励的房价高增长能维持多久？ 如果今年基数已经很高，明年的增长会受到影响吗？

另一个值得注意的是，最近主要城市的房价和地价急速上涨，销售额和销售面积不断增加的“剪刀差”正在扩大。

据了解，今年1~9月，全国商品房销售额比去年同期增长15.3%，比销售面积增长率高1倍，9月份销售额比去年同期增长16%，比销售面积增长9%，房价上涨更快。

在开发商整体“挂牌”意愿较低的情况下，房价和地价快速上涨，抑制了来自第一、第二城市楼市的较为有效的诉求。 一线城市的成交量在7~9月连续下跌，二手房价格开始下跌，这可能是呼吁“透支”的信号。

三、四线城市仍继续带动楼市。 无论是70个大中城市还是100个城市，要点城市的房价都在回升，但以全国销售金额除以销售面积计算的简单平均价格持续下跌，这意味着600多个三四线城市的房价整体在下跌。

目前，三、四线城市占未售库存的70%，建设中未售库存的67%，这是楼市三大先行指标(土地购置、新建开工、筹资)依然疲软的首要原因。

今年1~9月全国房地产投资增长率为2.6%，比去年同期下降9.9个百分点，创下本世纪以来的最低增长率。 9月开发投资比去年同期下跌3.1%，创下历史最大单月跌幅，或许可以证明上述结构性问题。

在解读前三季度宏观数据时，央行研究局首席经济学家马骏指出，从指控来看，房地产投资减速是经济下行压力的首要来源之一。 由此可见，此次“双降”将进一步拉低房价，创造更好的住房融资环境，保持楼市持续复苏的动力，触底四季度和全年的“稳定增长”。

战略上，此次“双降”延续了8月以来楼市“看城市政策”的战术，以城市房价、地价暴涨降温为要点。 希望降低价格，惠及购房能力不足的3、4线城市和开发商的资金，尽快解除楼市先行指标的“冻结”。

幸运的是，先行指标见底并出现了回升的迹象。 三季度以来，40多个二线城市楼市销售回升，二线城市月平均土地成交面积也回升至2500万~3000万平方米，已经成为未来土地市场的主力军，加上一线城市和三大区域内的三四线城市，出现了土地市场的弱回升趋势。

另外，随着1、2线城市和少数3、4线城市待售库存消化周期回到“警戒线”以下，在这些楼市诉求比较有效的地区，开发商已经从“去库存”转向“去库存”，新开工面积出现了复苏的迹象 9月单月，住宅新开工1亿3500万平方米，规模创年内最高纪录，比去年同期上升16.71%。

当然，政策面和资金面不断放宽不是为了刺激楼市，而是为了“触底”的实体经济。 我希望短期内支撑楼市，让它在高位呆几年，腾出足够的时间和空来调整结构。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网