“李宇嘉：高杠杆下 深圳房贷政策或现收紧信号”

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◎李宇嘉

最近，在工农中建立了4大银行的深圳分行，相继收紧了比较中介工作人员的住房贷款。 其中，中行深圳分行提高了二手房购房中介贷款门槛，原本只需在深圳连续一年缴纳社保，现在需要三年。 而且必须是公积金组合贷款。 建设银行规定，中介人购房首付一律4成，配偶一方作为中介人服从。 工商银行要求，非深圳户口二手房交易的定金控制在成交价的5%以内，深圳户口控制在10%以内。

每天接触房产买卖，那些房子都会被低估，那些房子很有可能上涨，没有人比中介工作人员更了解。 根据笔者的调查，银行收紧中介房贷，是因为最近中介的大规模炒房，特别是合伙和众包炒房。 事实上，中介人员的收入不高，收入水平也不可持续，没有购房和住房贷款的支付能力。 炒面之所以兴起，第一是因为对后市过于乐观。 另外，通过伪造定金收据，提高房子的判断值，降低首付也起到推波助澜的作用。

中介房在深圳由来已久，这是银行首次收紧中介工作人员的住房贷款。 和中介一样，发放住房贷款的银行也通过提交的资料掌握楼市的微观新闻，探索存在的问题和可能出现的风险。 四大银行收紧中介工作人员住房贷款，折射出银行开始关注深圳楼市风险，多年来让深圳楼市投资客浮上水面。

以前，深圳居民投资房地产的模式升级了。 首先，出现了“购房券”、“购房券”的现象。 年初在深圳个人成交的“房票”价格为8000元，到年底上涨至3万~5万元，其次是杠杆率上涨，通过贷款、无担保贷款、民间贷款筹集首付、支付房款，众包办法。 最后，中介协助伪造资料，提高住房判断值，实现“高估值高贷”，间接降低首付比例。

有人把本轮深圳楼市空前的牛市称为“杠杆牛”。 目前，深圳的存量商品住宅不到北京、上海的一半，但房贷额度比北京、上海还高，可见杠杆率之高。 在住房贷款政策之外进行“举债”，本质上是“次贷”，是向不符合住房贷款条件的人发放的贷款。 对于整体收入低、收入不稳定、房贷负担能力不足、以成交量吃饭的中介人员来说，给予合作或众包贷款是最典型的“次级贷款”。

但实际上，这部分的“次级贷款”还是少数。 年以来，各大银行特别是中小银行大量发放住房抵押费用贷款，这些贷款大多流入楼市。 特别是深圳房价迅速上涨，许多投资者以使用贷款的形式，将手中房屋的增值部分兑现后拿去炒房，或者用银行流水申请利率较高的无担保贷款炒房。

因此，形成了不同于传统住房贷款市场的新的隐性“杠杆化”贷款市场。 由此，差异化的个人住房贷款政策得到了突破，整体的住房购买杠杆率得到了提高。 据此，笔者评价说，炒房军的贷款中，大部分是“次级贷款”。

当然，在我国“零首付”很少，而且住房贷款也没有证券化、衍生品，所以银行很关注住房贷款风险。 因此，我国不会发生美国式的“次贷危机”。

但是，在深圳这样的大城市，租金比例只有2%~3%，投资者并不依赖租金获得长时间的收益，而是重视房价上涨后的差额。 如果未来收入下降，银行全面收紧住房贷款，房价上涨预期减弱，抛售现象增多，将引发住房贷款“供给不足”，银行住房贷款风险凸显。

上次深圳中介“房地产租赁热潮”发生在2007年，之后央行全面收紧房贷，深圳楼市大幅回调，房贷“供给不足”也大量发生。 这次深四大银行收紧对中介工作人员的住房贷款，实际上是为了防范同样的风险。

笔者认为，中介炒面只是深圳炒面集团的一部分，但暴露了此次深圳房价暴涨的重要动力——举债的投资者。

因此，四大银行收紧对中介的住房贷款政策可能是一个转折点。 由于实施城市政策、发挥地方主体责任、制定差别化住房贷款政策落地，深圳楼市预期的住房贷款放松可能会逆转。

(作者是深圳市不动产研究中心的研究员)

来源：澎湃商业网