“朱振鑫：化解房地产库存有必要引入国家住房银行”

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◎朱振鑫

说到供给侧改革，很多人都和煤炭钢铁非常自然地联系在一起，但实际上最值得关注的是房地产。

迄今为止，我们的房地产政策都以“增加供应”为目标。 自从2003年将房地产定位为国民经济的“支柱产业”以来，政策的核心就是增加住房供给保障大众的诉求。 直到最近的中央经济实务会议，房地产政策才出现了真正意义上的拐点。 终于，既没有提到“增加供应”，也没有提到“房地产调控”，只强调了房地产库存的解决。

那么该怎么解决不动产库存呢？ 是“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”？ 还是鼓励房地产公司“适度降低商品房价格”？ 显然不是。 商业银行和房地产公司都是市场化的主体，不应该完全看政策的脸色。

从各国处理住房问题的经验来看，中国目前最缺乏国家住房金融体系。 这里所说的“住房金融”，不是国家开发住房金融事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来解决房地产库存最重要的利器。

什么是国家住房银行？ 简言之，这是一家为老百姓购房提供融资支持的政策性金融机构。 可以吸收资金直接向居民发放住房贷款，也可以发放抵押贷款证券化( mbs )购买商业银行的住房贷款资产，间接鼓励商业银行放贷。

但无论什么形式，最终都是一举两得的好事。 可以惠及民生，降低住房融资价格，支持老百姓购房合理诉求。 另外，还能稳定增长，解决目前中央最头痛的房地产库存，缓解房地产投资下跌带来的经济下行时间。

这样一举两得的事件，为什么迟迟没有落地？ 大家的疑问不仅仅是，过去一年的房地产销售不是很受欢迎吗，为什么还要继续支持房地产诉求呢？中央不是已经在国家开发银行做了住房金融事业部吗，为什么还要再弄一家国家住房银行呢？ 现在不是要求商业银行给住房贷款打折吗？ 市场上处理就行了，为什么政府还要办住房银行？ 这又是让老百姓借钱的节奏，现在中国不是要去举债吗？

但如果仔细分析，就会发现这些担忧不仅不是障碍，而且是加快住房银行改革的理由。

首先，过去一年房地产销售的人气是暂时的、局部的、不可持续的，实际上库存压力在增加。 从短期来看，在全国商品房销售从年10月开始下跌的很长一段时间里，中国20岁~29岁的刚需人口从年开始下降，即使现在全面开放两个孩子，也改变不了刚需人口拐点的事实。

第二，国家住房银行与国家银行住房金融事业部完全不同。 国家银行住房金融事业部是为了支持保障性住房的供给，不等同于帮助老百姓购买住房的国家住房银行。 前者可能会增加供给，导致供求失衡、恶化。 后者真的可以提起诉讼，消化库存。

再次，中国城市化率和自有住房率还很低，未来合理购房诉求还在空之间，光有套房诉求还不够。 最初购买住房的诉求要么来自结婚年龄的增加(常说的刚需人口)，要么来自城市人口的增加。 现在中国的结婚年龄人口开始减少，但城市人口正在增加。 据目前统计，家庭已有一套住房，但前期大量房产沉淀在炒房店手里，仍有相当一部分人没有房，他们是需要住房银行支持的合理诉求。

最后，指望商业银行降低住房贷款利率是不现实和不公平的，应该通过住房银行这样的政策性金融机构予以支持。 这是社会民生问题，不是市场问题，国际上也是如此。 另外，虽然目前住房公积金在额度、收支体系上先天不足，尚未完全发挥作用，但国家住房银行能够更有效地提供住房融资服务。

说到举债，中国只有居民部门和有举债的空之间。 从住房贷款来看，年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元，占当年gdp的比重仅为18%，而同期美国的这一比例为54%。 从居民部门的杠杆率来看，居民部门的资产负债表比较健康，住房贷款的潜在违约风险小。 在此基础上，只有居民部门进行杠杆化，才能对公司部门进行杠杆化，防范经济和金融风险。

总之，解决房地产库存的压力比想象中要大，国家住房银行是必要的，也有条件的，已经成为中央解决房地产库存最重要的利器。 (作者是民生证券研究院宏观研究员)。

来源：澎湃商业网