“虚拟泡沫毁灭经济转型机会”

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经过评论家叶檀

温州公司尝到苦果，在经济下行中转入虚拟经济行业，如今深陷其中。 这些公司忘记了一件事。 实体经济是虚拟经济的根本。 如果没有皮，毛将为什么会跟着我？ 实体经济被破坏，所有的资产泡沫都会开花。

目前在虚拟经济中大肆搅动泡沫的资金将重蹈温州和鄂尔多斯的覆辙。

正常市场充斥着东部地区经济快速发展、价格上涨、价格偏低的中西部地区，从一线城市转移到三四线城市。 但是，房地产泡沫，逆转了正常的流出方向，提前破坏了实体经济。 商业房地产泡沫表现最明显，购买商业房地产用于转卖，导致售价和租金上涨，投资转化率下降到警戒线水平。

中国商业房地产的迅速发展超过了中国费用的迅速发展水平。 截至年底，中国购物中心达到2795家，其中三线城市544家。 截止到2003年，三线城市的购物中心开业量只有42家，2004年全国的购物中心只有877家。 预计到4000年中国购物中心的数量将超过4000家。 目前，中国每个人平均拥有的购物中心超过了实际需求。

3%至5%的投资转化率是商业地产泡沫的征兆。 如果大部分商业房地产投资的转化率不到3%，那就等着泡沫破裂吧。 业内人士表示，目前商业房地产投资转化率普遍偏低，3%不少，5%较好。 值得注意的是，这两年商业房地产的价格和租金暴涨，是个好年景。 但是，好年景的收益率不高，值得密切关注。

在天津、沈阳、重庆等地，写字楼、商店、大型综合购物中心的租金明显上涨，空安装率下降。 根据写字楼租赁理论，戴德梁行研究部发布的《世界写字楼租赁费用调查报告》显示，截至年底，全球49个国家或地区共124个商业区的租赁费用中，香港继续成为全球写字楼租赁费用最高的市场，北京和上海(静安， 位于今年亚太地区十大行列，北京年租金增长38%，世界各商业区创纪录的二线城市中心区商业房地产项目租金普遍上涨。 其中，沈阳甲级写字楼整体平均租金每月上涨至每平方米156.86元，比去年同期超过15%。 整体空的放置率下降到13.72%。 预测未来2线城市的商业房地产在未来3年将持续上涨，甲级写字楼的平均租金预计每年将突破每平方米180元。

出现无力的影子。 无论是租赁还是销售，如果超过公司和商家的负担，售价和租金的上涨将成为鼓传花的游戏。

上升无力感会影响商业地产。 今年上半年，万达集团董事长王健林表示，“中国的经济困境已经反映在支出环节上。 一个是费用下降。 以前每年各广场的人流量比去年同期增加两位数，但今年降至一位数，增长缓慢之二是客单价下降。 无论超市、商场、服装、餐饮，客单价都比去年同期有所下降。三是商家减少开店。 以前超市和时尚企业品牌的开店来者不拒，在几家店开几家店，但今年商家的开店计划大幅减少。 ”

今年上半年，零售业净利润下跌，硝烟遍地的电商价格战正在打探商业底线。 生产能力过剩的情况下，公司最后的利润会被压垮。 在中国连锁零售公司价格暴涨的情况下，年该协会统计的177家连锁零售公司的人力成本将上涨26%，租金价格将上涨10%。 另外，~年将是商店租赁期满的高峰期。 苏宁、国美为首的公司减少以前网上流传的店，以之前流传的店为体验店，提高网上店的竞争力是出路。

商业状况不好。 国内主要零售公司上半年净利润增长率下降，滑坡最大的是所有人的音乐生意，跌幅达到137.37%。 中国连锁经营协会对百强公司的调查显示，去年，国内连锁零售公司的人力成本上涨了26%，零售公司租金价格涨幅也达到了10%。 而且今后5年，零售业将迎来店租期限的高峰期。 这是一场残酷的削骨之战，商业房地产收益大幅上升，几乎处于临界点。 现在可能有纸面财富，但将来不可能实现。

今年上半年，我国快消品的销售额上升，但高端消费品的销售额下降。 根据罗兰伯格的研究报告，家庭月收入7000元是费用活跃度的分水岭。 低于这个水平的顾客收入限制很大，偏向于合理的费用。 高于这个水平的人偏向于感性。 据国家统计局统计，年我国城市居民人均总收入23979元，约为每月2000元。 此外，今年4月，联合国国际劳工组织根据世界72个国家和地区的人均月收入统计，这些国家和地区的人均月收入为1480美元，约9327元。 中国员工月平均工资为656美元，约人民币4134元，排在调查的76个国家的第57位。 我国城镇收入水平的中位数决定了大部分人的费用是合理的，越来越多的百货公司不会增加费用。

高额的虚拟经济破坏了创业的基础，使三、四线城市的房价一步步保持不变，难以形成制造业的梯度移动，这是巨大的风险。 通过虚拟经济，我们无法重复本应属于未来的财富，未来怎么办？

来源：澎湃商业网