“叶檀：两招截断房地产金融风险”

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经过评论家叶檀

新的房地产政策逐渐浮出水面。 这些政策着眼于以实际民间财产为房地产资产，切断房地产的金融风险传染链条。

第一个表现是提高住房贷款门槛和利率。 据成都商报报道，近日，成都各大商业银行几乎不约而同地提高个人住房贷款门槛，套房贷款利率普遍上涨5%~15%，套房贷款利率涨幅最高达到25%。 提高住房贷款利率，提高住房贷款门槛几乎成为银行的共同选择。 笔者在三亚等地调查后发现，这些地方只限于外国客人购买，但两年前，未能提供一年纳税说明和社会保障缴纳说明的人无法贷款，只能用现金购买，开发商为所有现金购买者提供9.5折左右的优惠。

房地产泡沫的金融风险第一是金融杠杆过度运用，负债率高。 20世纪90年代初全员在海南借钱炒房，房价略有下跌，从开发商到银行炒房都成了地王，贷款成了房东，烂账烂尾楼堆在银行角落，只能破产、剥离。 目前，三亚的房价依然很高的企业，与当地居民的平均收入完全不一致，但三亚不担心房地产泡沫破灭。 第一个原因是，占当地购房量80%的外国购房者大部分用现金购房，无论房价高低，这些富人都“我自己动不了”，不进行大规模抛售，把房子丢在银行里。 这是典型的用现金建立实际景点的好方法。

第二个表现是开发商的融资渠道发生了变化。 传统银行的开发贷款是第一来源，之后，支撑高地价的是购房者的现金、资产管理者购买的用于房地产开发的信托等财富科技商品，最终必须转移到房地产投资信托基金( reits )。

9月17日，《中国证券报》报道，随着房地产调控长效机制的建立，房地产融资政策有可能放宽。 其中，相关机构向主管部门提交房地产投资信托基金相关政策草案，开门预期强烈。 这项政策可能随着房地产调控的长效机制而出台。

reits作为共享房地产风险、共享收益的信托基金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，投资者持有发行收益证书。 该基金可以筹集私募基金进行房地产投资或管理，具有较为规范稳定利润来源的reits也可以上市，是可抵扣的私募基金投资方法，其中最重要的是房地产一级开发、二级开发、保障房建设管理采用reits的方法进行，目前银行建设管理 由于可以通过资产证券化的方法进入投资市场，银行真的可以放心。

银行不仅对房地产经纪公司的开发融资很谨慎，对股市也很谨慎，参与房屋再融资证券监督管理委员会一件也没有批准。 根据以往国务院的有关规定，房地产公司上市申请、再融资、注入房地产资产等行为必须以“不囤货”“不囤货”“不违规销售”为前提条件。 根据三部门从2009年开始商定的实务手续，提出再融资申请后，“囤货”的审查和说明材料由国土资源部出具，“囤货和违规销售”的审查和说明材料由建设部出具。 在这样高的门槛下进行股市再融资，几乎是难以想象的。

民间持有的巨额房地产中，最终有一部分通过养老由金融机构进行回购，定价主要由金融机构参照市场价格制定。 国务院印发了《关于加快养老服务业快速发展的若干意见》，提出了加快养老服务业快速发展的总体要求、首要任务和政策措施。 他指出，发改委和民政部官员对《意见》进行了积极正面的解释，一方面意见确定，提出逐一发挥社会力量的主体作用，为民间资本进入养老服务业释放了好消息。 另一方面，也确定了政府的事前疏通责任。 如果试点成功，对于处理老年人的养老资金问题，充分利用现有的住房资源，扩大保险企业业务有着积极的意义。 事实上，房贷的风险在于每个人的平均寿命、不动产产权、租金价格，如果稍有不适，就会变成廉价剥夺住宅产权的行为。

改变房地产政策最困难的是分税制后中央和地方税收责任的权责清理和土地政策，在目前的市场构想中，事实上是财富转移、真金白银大腾飞的构想，最困难的土地、税收清理只是一段时间以后。 谁说只有李嘉诚知道资产大转移，内地的金融机构、决策部门就一点不差。

来源：澎湃商业网