“房地产需要新引擎”

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经过评论家叶檀

房地产商正在大规模转型，成功者获胜，失败者远离市场。 与以往的现金流管理和市场价格管理不同，这次变革是内在基因的根本性变化。

利伯集团首席执行官梁信军表示，房地产将在未来6-8年内逆转，即使地方政府极力稳定土地价格偿还高额债务，未来3-5年土地价格达到平衡点后也会逆转。 梁信军考虑成为蜂巢城市，与以前流传下来的房地产开发模式拉开了距离。

蜂巢城市最初的区别是，项目为城市提供的功能不是简单的居住功能、办公室功能，而是城市的中心功能。 梁信军坦白地说。 “如果你过去接触房地产，为什么不接触大健康？ 从教育、研发、医药制造、医药批发到零售，从医院下游到养老、医疗，大健康的产业支付、保险、支付渠道等所有环节，绝大多数人都能做到。”

单纯让人居住、购物的住宅区和商业区呈现颓势，住宅的刚性诉求和改善型诉求掩盖了玻璃天花板，对制度的刚性诉求超过了城市住宅的吸引力； 而且，居住在许多城市的新居民需要长时间的财富积累过程来形成新的购买力。 商业地产受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼到处都是新区，公司很快就建成了自己盖的中小城市，就像脖子上盖着弹壳。 地方政府不是维持地价的指南，土地收入对财政非常重要，但是在货币紧缩、公司负债率高的企业、居民期望不确定的情况下，地方政府也不能直接取出居民的钱包来稳定地价。

房地产需要新的发动机，新的发动机是与稀缺资源结合。

确实，制造业的生产能力明显过剩，但在过剩的背后，很多资源明显不足。

我以为每个小城市不断吸收人口，用强大的气力和资本填河湖，建设高楼大道，堵塞交通，才是现代的象征，但意外破坏自身的环境竞争力，和其他大城市在同一个平台上竞争，这种无能为力的行为和gdp是一大笔钱 中国不需要什么样的金融城市，需要立足于当地的完整的金融服务业，正是在这方面，各地缺乏善，基本上处于同质竞争的不自然局面。

所谓旅游不动产，就是在日常生活之外，在家庭中开设另一个窗口。 这个窗口提供了平时大部分市中难得一见的休闲体验，派对舞蹈、小桥流水、绿树成荫，仰天眺望景色，为朋友和家人提供休息空之间，细致的服务是所有的instance

无论是现在还是未来几十年，中国最稀缺的都是教育、养老等服务业，房地产和这些稀缺的服务业的结合将会绽放出奇异的花朵。 住宅成交低迷时，城市学区房价在上海市静安区，老旧小户型二手房房价将达到8万~10万元/平方米。 在更夸张的北京，离北京市第二实验小学很近的学区的房间估计超过30万元/平方米。 房地产质量不高，但房价非常坚挺，不是这些老房子本身有什么特点，而是这些房产享受着稀缺的优质教育资源溢价。 对学区舍最严重的打击是地方政府改变入学规则。

与学区住宅一样，稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的高质量养老院需要排队10年以上，而其他高级养老院则通过保险、保证金等方法，在没有产权的情况下，每平方米享有1万元以上的高价。 社会养老院要保持盈亏平衡并不容易，但大型养老地产回收了很大的现金流。 再过十年养老资源将更加紧缺，养老地产将享受高额的养老服务溢价。

其他稀缺资源包括体验式商业房地产、产业集群经验丰富的产业园房地产等，房地产转型的过程是与社会稀缺资源相结合，开发商转型为特色服务商的过程。

房地产商转型，他们不仅要盖房子、盖城堡，还必须提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨越这一步，房地产开发商将立于不败之地。

来源：澎湃商业网