“叶檀：房产反向抵押 一枕黄粱养老梦”

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经过评论家叶檀

6月23日，保监会召开新闻发布会，发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。 保险以住房养老试点在北京、上海、广州、武汉4个经济发达城市拉开序幕，试点时间为年7月1日至年6月30日两年。

这是老年人为了自己体面的养老而抵押一生最重要的资产的行为，从金融的角度来说，是在家获得养老权。 年轻时辛苦买房、养育孩子作为自己最重要的风险投资，用一生中最有价值的资产抵押为自己养老，这就造成了人们常说的身世坎坷、死亡。 政府有办法将老年人反向抵押。 如果我国将来遗产税门槛设定在100万元左右，老年人就可以不反向抵押，将名下商品房转让给孩子，正好缴纳继承税。

反向抵押贷款的实施并不容易，即使在美国，反向抵押贷款也没有推动力。 重要的是理念、现实的选择和风险的一致性。 这次选择的试点城市经济发达，老年人口多，房地产市场波动相对小，市场判断容易。

但是，老年人是否使用房地产反向抵押贷款为自己养老，要看市场房地产评估的几何学。 如果房地产市场上涨，老人可以卖掉住宅入住老年公寓，地段好的房子可以靠租一间房的租金维持生计。 保险企业也同样不想做高风险低收益的生意，把未来的房地产压力背负在自己身上。 房地产市场下降后，风险在保险企业，保险企业成为最大的房东。 世界上还有更悲伤的事吗？ 低资产老年人群大多只有一套住宅，在二手房层出不穷的市场中，产品结构得到了本质的改良，10多年的二手房几乎无人问津。 另外，保险公司必须承担老人体面养老的道义压力，一旦发生纠纷，唯一失去住房独立产权的老人家庭恐怕会丧命。 比起这个，直接参加保险或者建老年人公寓接受租赁要比反向抵押保险可靠得多。

根据此次政策解释，保险公司对投保人抵押房产增值的解决方法不同，试点产品分为参与式反向抵押养老保险产品和非参与式反向抵押养老保险产品。 参保型产品可供保险企业参与住房增值收益的共享，根据定期判断，投保人承保的住房价值增加值在投保人和保险企业之间按照合同约定进行分配。 非参与式产品，保险企业不参与住房增值收益的共享，抵押住房价值的增长全部归投保人。

新政的简单化，参与式反向抵押贷款是如何根据每年的判断分享增值收益，百分比是多少？ 房地产收益尚未全部实现纸面财富，如何预测老年人自身的危险最终被处置时的价值几何？ 非参与型如何判断房地产市场未来的波动，以什么样的水平为老年人提供每月收益，老年人养老保险以什么样的利率水平偿还？ 你要参照定期利率还是理财产品收益率？ 对保险企业的精算能力并不是很大的考验。 此次新政策的出台，正值市场预期低迷，保险企业十分谨慎，对试点不热心。

法律上的障碍不容忽视。 《指导意见》没有提到孩子的继承权问题，但回答记者的提问时说:“与银行推出的反向抵押业务相比，保险企业开展老年人反向抵押养老保险业务的最大优点是将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。” 另一方面，保险公司承担长寿的风险，按照合同约定定期向老年人支付养老保险，以免老年人的养老无后顾之忧。 另一方面，老年人去世后，房产处置所得偿还保险企业支付的养老保险相关费用后，其余部分仍属于法定继承人全部的房产处置所得不足以支付保险企业支付的养老保险相关费用的，保险企业承担房价不足的风险，不向老年人家属追偿 这样，如果房价大幅波动，该怎么办？

受制于法律条款的模糊性，如果老年人生病时，子女入住唯一住房，同时声称是“唯一住房”，受法律保护不得扣押、扣押、冻结，保险企业该如何解决？

来源：澎湃商业网