“近期房地产政策收效不大原因何在”

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经过评论家叶檀

政府为房地产市场见底的措施还在继续，关于这些措施的效果意见不一致，亟待明确。

10月20日，《中国证券报》向权威人士表示，有关部门正在各大城市和机构之间调查完善的二手房营业税相关政策。 有业内人士建议，为了刺激市场交易，二手房交易营业税的免税期必须调整为两年。 智囊机构向监管层提交的调查报告中包括了这项旨在刺激二手房交易的建议。 随着最近房地产调控政策的放松，政府有可能作为税收的一环发挥支持市场的力量。

由于这个政策有很大的刺激作用，营业税税率很高，个人住房的房地产转让营业税为5.6%左右，如果降低营业税，两年以上5年以下的二手房交易将加速。 据专业二手房机构统计，目前二手房市场80%的交易在10年内，40%在5年内，如果可以变更为2年以上，更有10%~5%的二手房交易无需缴纳营业税。

刺激二手房交易对消化新建商品房作用不大，本质是为2至5年的短期交易降低价值成本，有利于投资者入场。 投资者拥有最敏感的资金，如果房地产投资收益率在2年内超过信托等投资品收益率，部分资金有可能再次入场。

不要对一次也不重复税收的作用期望过高，例如降低销售税。 在卖方市场上，卖方可以转嫁给买方，到手是纯利润。 即使提高年销售税，短期内也没有什么效果。 这是一块大石头，扔进水里会有涟漪，但并不是一直扔石头来激荡水。

由于不动产税每年都会缴纳，所以唯一能发挥长期作用的就是不动产税。 媒体解读十八届四中全会将加快房地产税立法。 四中全会校正了法治社会、法治市场的大方向，不可能制定细则。 此时提出房地产税立法无异于恐吓市场。

财政部长楼继伟在最新的《求是》杂志上撰写了税收改革清单，明确了税收改革的时间表。 “十二五”实现改革目标； 建立完全征税制度的综合和分类相结合的个人所得税制等。 对于备受瞩目的房地产税，标志着加快房地产税立法，及时推进改革，使房地产税成为地方财政持续稳定的收入来源。 没有确定的时间表，应该取决于市场冷热、宏观经济是否稳定，最早的是“十二五”期末，即年制定。

降低住房贷款利率具有长期效果，美国等国大多通过住房贷款利率调节市场冷热。 国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房的认定方法。 建设部、财政部、央行近日联合下发文件，降低住房公积金申请门槛。

很遗憾，商业银行热情不高。 如果搜索现在的商业住房贷款利率，最初的住房贷款最低9折左右。 银行贷款的速度一点也不快，一些贴现利率还伴随着存款等要求。 在市场时代，商业银行不能放弃利润，把车送到房地产市场，除非央行放松了住房贷款的方向。 这未必是好事。

长时间加速房地产市场资金流动性的方法是住房贷款资产证券化，类似于美国版mbs。 这是指设计完美，银行10万亿元左右的个人住房贷款被证券化成为财富科技商品，投资者购买财富科技商品释放资金，投向房地产市场的刚需贷款和改善型住房。

很遗憾，商业银行的态度还不积极。 房地产市场上涨时，房贷表面为低风险产品，个人房贷违约率仅为0.4%左右，是银行的高质量资产。 银行进行mbs产品设计，承载大量人力物力，没有可以查阅的违约率、提前还款率等具体数据，银行内动力不足。

如果要将高质量的住房贷款打包作为产品出售，银行宁愿自己持有。 在房价下跌的市场贷款情况下，金融业者也不插手购买。 同时，住房贷款资产证券化产品的收益率不及贷款利率，在利润空之间不大。 我知道每个人都是大方向，但每个人都想跟在别人后面行动，不想成为先烈。

媒体主张房贷资产证券化将撬动10万亿元资金，现实还有很长一段路要走。 因此，这是降低住房贷款利率最重要的金融手段。 房地产税收政策的预期尚不清楚，房贷正在下降，但不足以挫伤投资者的信心。

来源：澎湃商业网