“叶檀：房贷证券化不得不做”

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经过评论家叶檀

为了支撑房地产这个支柱，地方政府加大了救市的力度。

据华夏时报报道，据公开新闻不完全调查统计，目前，除潍坊、宁波外，还有天津、绍兴、杭州、遂宁、眉山、铜陵、宣城、芜湖、长沙、南京、沈阳、武汉、常州、葫芦岛等20多个城市的购房补贴、契税补贴等。 这是地方政府可以采取的最后手段，减税、补贴、降低公积金利率。

根据国家统计局最新公布的数据，今年前9个月，全国房地产开发投资68751亿元，比去年同期名义增长12.5%，比上个月下跌0.7%，房地产投资跌破固定资产投资的20%实属罕见。 房地产开发公司的资金筹措、商品房销售面积、销售额均创年内最低。 相反，同期商品房待售面积为57148万平方米，创历史新高。 个子一高，就像热锅里的蚂蚁一样。 9月份，与上月相比，70个大中城市中，价格下跌的有69个，持平的有1个。 在价格波动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。

此前救助政策没有稳定楼市，但由于紧缩和实际高利率，预期没有变化，现金和套期保值为王。

一直以来房地产都有泡沫，房租收益率极低，大家大势所趋。 我喜欢房价上涨后的差价，没人指望纯粹靠房租生活。 如果房价持平，原有的盈利模式将发生根本性的变化，投资者必须计算房租收入多少年才能收回，利润就会变少。 最好的情况下，200万元的房子每月租1万元，回收价格需要17年左右。 月租5000元，34年必须收回价格。 更何况，将来有房地产税负预期，以快速赚钱、赚大钱为习性的投资者，怎么能忍受这样的痛苦呢？

最乐观的估计来自刚性的诉求，2亿农民朋友不是要进城吗？ 他们必须保存宅基地去农村别墅的时候，再买一栋搬家的房子。 这是他们刚性的诉求。 中国低收入群体的收入状况不容乐观。 他们是对价格最敏感的群体，大多数情况下，迁居地的房价不是他们能承受的。 从这个意义上说，寻求刚性的人是无效的费用群体。

农民工朋友打工收入与所在地房价一致，在大城市泥水工等一个月挣8000元，当地平均房价1.5万元以上，这些农民工朋友选择先在老家盖房子，生孩子养孩子，对拉动所在地房价贡献不大 只有把这些农民工朋友培养成有专家、能在城市扎根的中等收入者，让他们成为购房主体，房地产才能被投资者吸引，改变作为投资品的风雨飘摇的状态。

现在，各地的房屋购买结构大部分是出于刚性诉求，用费用品定价，而以前的不动产价格是用投资品定价的。 这中间一半以上的落差，谁也无法忍受。

一个问题是，实际上房地产只是环比下降，截至8月，与去年同期相比并没有下降。 为什么地方财政会燃眉之急？

这只能用债务杠杆来解释。 地方财政平台企业的贷款担保、地方养老金不足的补贴支出，几乎都与房地产有关。 因此，围绕房地产的实际债务杠杆比我们想象的要高得多，如果杠杆比率是10倍，房地产不会下跌10%，债务在头脑中动荡。

央行不可能大规模释放货币。 我该怎么办？ 金融创新和政策创新，是近期内要彻底取缔不符合房地产市场化的方法，清理税费的未来要通过改革加快城市化进程，加快中等收入者的培养。

9月30日，央行银监会联合发布《关于进一步完善住房金融服务事业的通知》，鼓励银行发行mbs (住房抵押贷款证券化)和期限较长的特殊金融债券等募集资金，增加融资投入。 这是必然的事，到了这个地步，为了不引起金融整体的风险，住房贷款证券化已经必须做了。

来源：澎湃商业网