“严征二手房个税信号意义更大”

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◎赵晓(北京科学技术大学教授(陈金保经济学博士) ) ) )。

3月1日，国务院发布《国五条》相关细则，让楼市加码的“靴子”落地。 通知中强调，将继续严格执行住房限购措施，实行差别化住房信贷政策，此外，严格征收二手房交易的个人所得税政策调整成为热门话题。

二手房交易征收个人所得税实际上是从2007年开始执行的税收管理政策。 原文件规定对个人转让满5年，且家庭唯一生活住房取得的收入免征个人所得税，其余二手房交易税费政策按差额的20%或全额的1%征收，但出于实际税负考虑，大部分交易实际上全额征收1 此次重申二手房交易“将依法严格按照转让所得的20%征收”，是对原政策执行的收紧。 从整体上看，强调差异化，更确定方向，更扩大范围，更严格规定，更严格可操作性，是规制此次新政细则的最大优点，二手房交易的税费调整也符合这一基本思路。

笔者看到，大媒体通过从“全额征收1%”到“差额征收20%”的几个变化，估算了这次税收调整对二手房交易价格增长的影响。 其实这是不正确的。 因为现在税务机关大多采取捆绑征收税款和营业税的方法。 也就是说，税全额征收时，营业税也全额征收，税差额征收、营业税也可以差额征收。 也就是说，是税。 所得税差额征收会大幅增加所得税，但也可以减少所得税。 以购买期不足5年、购买价100万元、转让价200万元的普通住宅为例。 据笔者初步测算，当初约有个税和营业税共计13万，调整后个税和营业税共计24.4万。

当然，无论怎么计算，政策调整后的二手房交易税的价格一定会增加。 从短期来看，这将对二手房市场产生两种不利影响。 一是在目前我国大部分家庭资产杠杆不高的情况下，所得税增加导致部分二手房持有人住房转让滞后，二手房供应减少，一线城市紧张的住房市场供需矛盾加剧。 二是目前市场上，卖方议价能力较强，增加的税费部分转嫁给刚性购房人，增加购房人的负担。

话说回来，严格征收二手房税费反而违背了我们调控的初衷吗？ 当然，有必要考察这项政策的长期效果。

首先，从发达国家的经验来看，税收调节手段是抑制房地产投机的比较有效的利器。 当然，对住房持有征收差别化房地产税应该是首要建议，但在这种市场化税收调整手段暂时难以出台之前，提高二手房交易税成为了下一个最好的选择。 从长期来看，可以说严厉的征税有利于一定程度上抑制住房投机和投资者的市场准入，从而抑制房价。

其次，此次新政的“犀利冷酷的做法”，确定了政府表示将严格调控楼市的决心，有效促进房价持续上涨的预期逆转至关重要。 最近房价的再次上涨，既没有买家购买力增强，也没有刚性诉求急剧增加。 其背后最重要的原因是，在一些利益集团的蛊惑和炒房牟取暴利的财富示范效应下，客户期待的混乱导致的购房诉求的提前集中释放。 未来3年乃至未来5年的住房诉求短期内会陷入恐慌，房价会不会上涨？ 这次二手房的严格征税，从一个侧面传达了政府不容忍房价暴涨和房地产市场投机行为，对目前稳定购房者的预期具有很大的意义。

此次新政细则出台后，政策生效前必将迎来二手房交易高潮，但政策生效后，在调控信号的作用下，房地产市场将进入新的博弈期。 因为，从这个意义上讲，严格征收二手房税费的作用不是短期控制房价，而是其释放的积极信号意义。

来源：澎湃商业网