“楼市调控需精细化”

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◎郭文婧(华中师范大学副教授)

二手房交易个税按个人收入的20%征收，部分城市套房首付和贷款利率上调，限购进一步加强……《国五条》及其实施细则及时出台，政策继续收紧的信号得到释放。 控制“杀机”对楼市的影响？ 有人认为，要将不同人群、不同的诉求进行比较，以使房价调控精细差异化，政策条款要区分刚需、改善性诉求和投机炒作，引起重视。

一是高额税收转嫁给购房者，房价反而会上涨，不是吗？ 征收20%的税的结果是，商品房价格上涨，逐渐集中在新建市场。 因为限制只是目标，如果没有“限制高令”，会提高新建价格吗？ 其二，高额税费是二手房房主舍不得出售，长时间转卖给出租，导致租金暴涨吗？ 理论上从租金到租金的供给增加，租金应该下跌，但海外的例证是征收高额的资本利得税导致租金暴涨。 令人担忧的三是，改善性的投诉多是先买后卖，高额的税金直接忽视改善性的投诉而被击中，买不起，更卖不出去。

用市场手段从交易环节打击投机炒房，是楼市调控的正确方向。 中国“房价高”的根源，第一是土地财政造成的地价高。 政府担保的住房、经济住房、租赁住房、公租房供应不足导致的市场一体化、宽松融资环境导致开发商静坐的定价，必须从根本上处理“房价高”问题。 在市场手段常态化的基础上，阶段性地需要更加严厉的行政手段和金融手段，这也不会使新政无辜

楼市新政该如何细化，以免伤害无辜者？ 首先，在征收高额税收的基础上，要确立与家庭负担、购买改善性住房相关的退税政策，不要提高改善性诉求者的生活质量。 其次，提供足够量的保障房、适当的住房供应以抑制房价，将增加刚需用户的选择余地，避免因单一的住房供应导致刚需用户仍然无法购买住房，从而导致房价持续上涨的担忧。 三是征收差额20%的税，并对多套房、一定以上的人均面积住房征收累进房产税，迫使炒房店降价销售。 四是加强租赁住房、公租房的供给，控制租金，健全租赁住房所得的监管和税收政策，防止租赁代销影响市场供给，租金上涨。

住宅兼有费品和投资品的双重属性，只作为交易的一部分进行文案，最终“羊毛出在羊身上”，高额的税金很可能必须由买家购买，无法从根本上处理房价高的问题。 新的规制政策应该出台细致的补助政策，以免伤害无辜的人。 更有效的措施，还是要从处理地方政府土地财政压力入手，抑制放松管制的冲动，切实落实房价调控目标和问责机制，稳定房价预期，引导市场良性循环。

来源：澎湃商业网