“怎么树立楼市调控长效机制”

本篇文章2277字，读完约6分钟

新一届政府总理李克强在答记者问时没有特别提到房价、楼市调控、商品房市场，特别是大家最近关心的新一届楼市调控政策落地问题。 显而易见，从政策稳定性的角度看，短期政策取向也以落实《新国五条》和国办发[]17号文在地方的具体措施为首要目标。 但是，这并不意味着新政府将继续过去楼市的调控基调。 最终，将楼市调整从“决定政策”到“拿出成果”的逻辑语境上，跳出以往“楼市谈楼市”的狭义框架，切入中央地方关系、政府与市场关系、政府职能转变等深层体制机制，形成共识。 也就是说，如果这些深刻的体制结构问题得到处理，楼市调控迷局将不会自取灭亡，相反，所有调控政策将难以治愈。

新一届政府的施政方针是，通过机构改革转变政府职能，彻底理顺政府与市场的关系，重新启动改革红利，真正挖掘内需潜力，长期激活创新动力，最终实现人人出彩的中国梦。 能否转变政府职能，彻底理顺政府与市场的关系，是新政府施政方略的关键。

近年来，楼市调控之所以陷入“重挫、重败、重难”的困境，表面上是供求失衡，本质上是转变政府职能，理顺政府与市场关系的改革不充分。 另一方面，政府的经济增长功能和服务社会功能混杂，偏重经济增长导致房地产市场根源的土地供给行政化、市场准入不平等()集体土地无法进入市场)、地方政府的市场委托行为等，导致政府对市场规律的不尊重和破坏。 另一方面，在过去的10年中，中国房地产市场化是在中国加入国际贸易组织( wto )和金融市场深化、全球化的背景下迅速发展起来的，市场运行机制繁多复杂，但政府对房地产市场的监管依赖于行政权力，无法创造较为有效的监管能力和体制 不得不替换为行政手段(例如限量购买、限量出借、限量销售等一系列限制市场范围的措施)； 另外，在市场化的过程中，有意忘记了政府应该管理的事件，在住宅行业突出的是住宅保障的不足。

近年来，我国住宅行业存在的问题只是食品药品、环境保护、教育卫生、安全生产等行业存在的问题和表象不同，问题的发生机制完全相同，我们在上文阐述了高房价和住房难、上学难和看病难、食品药品安全、环境恶化、生产事故等问题的分解框架 因此，楼市调控问题只是目前我国经济社会面临的一系列亟待处理的问题之一，但制约这些问题处理的根源相同，必须抛弃狭义的楼市调控理念，从源头或从体制上寻找答案。 也就是说，这是新总理不单独阐述楼市调控新思路的首要原因。

首先，属于房地产领域市场的部分(商品房市场)必须发挥市场的基础性作用。 改革措施是完成市场化未实现的道路，特别是土地市场的深化。 施政方案中强调了整个社会机会的公平性。 房地产行业需要做的是集体土地所有者以平等的姿态进入市场。 这将彻底攻占房地产市场行业最后的“计划经济堡垒”，也将不攻自破小产权房问题。 这对住房市场供需不平衡和房价高企的问题起到釜底抽薪的作用。 八大以来，新一届政府在征地改革、户籍制度改革、收入分配改革等方面的新举措就是为此而设计的。 而市场深化需要尊重和适应市场规律，热点、中心城市、热点地区将大幅增加市场化供应住房和土地规模，以满足市场诉求。

其次，建立替代行政监管的市场化监管体系。 在住宅、教育、医疗等外部性较强的领域，市场化后建立包括市场和政府在内的监管体系是很重要的。 政府的监管在于创造公平的竞争环境，如市场准入、价格公平、法律追索等服务责任，也就是不干涉微观主体自由交易的宏观监管。 自此以后，房地产行业行政化的干预措施(如限购、限贷款)逐渐退出市场，而市场经济手段)如税收手段)交易阶段的所得税和持有环节的房地产税)、金融手段)金融杠杆和贷款的价格进行灵活调整)，如法律手段) 具备监管能力还需要领域和社会监管力度的进入，这方面需要快速发展专业性的社会化组织(如建立房地产领域的中介组织、协会、金融监管这样的专业组织等)在管理房地产市场中发挥积极的作用。 另一方面，包括各城市个人住房新闻系统和房地产制度的建立和网络化(住房普查与判断)，需要加强房地产基础性制度建设，为市场化监管提供规范手段，而不是延续行政手段。 在新总理阐述的执政方略中，这些措施都将成为机构改革和政府监管改革中的重要文案。

最后，建立能够保障低收入者和住房困难者的住房保障网络。 市场化住房的另一个重要任务是住房保障，而且处理高房价和住房难问题的关键不是“堵”房价，而是通过加强住房保障“疏”诉求。 在新首相叙述的执政方略中，住房保障是“构建覆盖全民、保障基本民生的整个安全网络”的原意。 也就是说，新时期政府强调，民生投入的手段是建立包括住房保障在内的较大的社会保障网络，住房保障只是其中之一。 一期政府住房保障的基本措施有两个，一是提高住房保障质量，通过加强公共配套设施建设、将保障住房建设资金纳入财政预算和保障范围覆盖农民工等手段实现，这些方面都是过去住房保障工作所缺乏的。 二是保障基本民生住房诉求，彻底划清保障与市场边界，减少保障挤出市场和对市场效率的挫伤。 经济适用住房、限价住房等与原有市场界线不明确的保障住房类型将退出，公共租赁住房、货币补贴等保障类型将成为住房保障的主体。

短期内由于监管政策进一步收紧，资本市场可能会悲观，领域估值可能会受到挤压。 但是，随着新政权执政方略的展开，制约房地产健全、可持续性、市场化快速发展的体制性障碍正在消除，基本面逐渐回归理性。 进而，在新型城市化、住房升级诉求、人口结构性红利释放、支出诉求增长、民生投资等利好的带动下，房地产快速发展的方向更加明显，空期间也将更大，整个领域的估值将逐步上升。 (作者)深圳市房地产研究中心) )。

来源：澎湃商业网