“购房者承担个税折射楼市扭曲”

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◎冯海宁

近日，一家媒体报道北京首次出现二手房交易交纳利润20%税费的例子，28万元税费由购房者承担。 值得注意的是，根据政策规定，本来应该由卖方承担税金。 很明显，购房者负担28万的税金，不是个案，而是普遍现象。

地方版《国五条》中，北京版不仅严格，而且很详细。 以税收为例，其他地方细则要么不涉及20%的税收，要么税务规定没有可操作性，而且据说《国五条》落地后，很多地方的税收还是按照旧的方法执行的。 相反，北京市不仅相对确定了“20%所得税”的征收规定，而且已经正式实施了新的规定。 这表明了北京市管制的决心。

但是从北京税收政策的实施情况来看，并没有严格按照相关规定执行。 按照规定，房屋销售者受益，个人所得税应由房屋销售者承担，但结果房屋购买者承担了20%的税。 这样，“卖房子征收20%的税”的政策发展到了“买房子交20%的税”，完全变味了，没有让既得利益者交税，反而增加了买房人的负担。

通常，二手房的购买者大多是刚性诉求者，一些销售者是投资投机者。 如果购买者负担“20%的税”，就会误伤了刚需。 征收“20%的税”有助于抑制二手房价格暴涨，但购房者负担税的现象不是我们想看到的。 这种现象能否纠正，或者如何纠正，需要深入反省。

事实上，在《国五条》刚出台时，舆论担心“20%的税”会转嫁给购房者。 对此，住建部负责人表示，全国“两会”期间，将交易所得税转嫁给购房者的行为是严重违反的，国家将采取措施保护购房者的利益。 但是，至今尚未采取实质性的保护措施。

既然将“20%的税”转嫁给购房者是严重违规的，那么严重违规当然应该因“一罚百戒”而受到严惩。 但是，应该惩罚谁呢？ 是具体的经营部门还是卖房的人？ 而且，明明约定了要采取保护购买者利益的措施，为什么老是不行动呢？ 只是嘴上说说而已吗？ 还是因为完全不能实施这种保护措施而不出台呢？

在笔者看来，购房人承担税费是楼市扭曲的一个方面，涉及三个方面。 其一，供求关系的失衡会导致税收转嫁。 由于一线楼市目前是卖方市场，按照销售者的计算，买方只能承担税金。 如果不改变供需平衡，不仅“20%的税”会被转嫁，房地产税“扩大”后也会被转嫁。 税收转嫁后，无法实现管制、调节的初衷。

其二，政策设计似乎有漏洞。 房价之所以疯狂上涨，首要原因是供给少于需求，这个问题早就暴露出来了。 但是，在设计“20%税”政策时，似乎没有充分考虑到供求失衡、税容易转嫁的现实情况。 如果充分考虑这些现实问题的话，“国五条”中应该有防止预防政策变形的相关措施。

其三，房屋中介不能很好地发挥作用。 供需不平衡是纳税转嫁的主要原因，由买卖双方协商谁交税，但二手房交易大多通过中介机构，所以中介机构为了促进交易获利，往往会起到不光彩的作用。 例如，突然由购买者承担税金。 据说中介领域协会打算让买卖双方各负担一半的税金，但我认为恐怕没有什么实际效果。

不仅会引起房地产价格上涨等问题，宏观政策在调控房地产市场方面也引发了很多问题，这是毋庸置疑的。 因此，宏观调控必须以供需平衡为中心进行“拷贝”，既要平衡土地供需，也要平衡住宅供需。 但是，《国五条》细则第一周出台，十大房企半个月土地取得费用达到190亿元，地热购买的爱情丝毫没有减少——这至少证明了宏观调控没有保持开发商的心理平衡。

来源：澎湃商业网