“抵押土地是房价重要推手”

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◎谭浩俊

土地抵押是公司获得贷款的最重要手段之一。 如果是土地资源比较丰富的公司，很难获得贷款。 对银行来说，土地抵押是风险最小、可控性最强的贷款方式。

从过去的情况看，土地抵押贷款通常发生在实体公司。 因为，只有实体公司才能掌握一定的土地资源，通过土地抵押获得相应的贷款。 更重要的是，由于实体公司的土地通常由实体产业的价格判断，因此价值低，得到的贷款数量也少。 对银行来说，几乎没有风险。 即使公司因经营不善而关闭、停业、倒闭，银行也可以将风险从土地上降到最低。

随着房地产业的快速发展，特别是城市建设的步伐加快，土地抵押不仅成为贷款的首要发放渠道，土地抵押价格也在上升，大部分土地的抵押价格达到了过去的数倍、十数倍、甚至几十倍。

国土资源部近日发布的《年中国国土资源公报》显示，截至年底，全国84个主要城市处于抵押状态的土地面积达34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元。 该数据显示，每亩土地抵押贷款金额已达到110万元以上，与过去10多20万亩的贷款金额相比，高出了过去实体公司贷款幅度的5~10倍。

贷款贴息幅度大幅提高的主要原因是这些土地大部分是建设用地、开发用地，商业价值远远高于实体产业用地。

我知道这几年房价大幅上涨，最重要的原因是土地价格的暴涨。 另一方面，土地价格的上涨，一方面可以给地方政府带来巨大的利益，为业绩项目、形象项目等提供强大的财力支撑，另一方面银行为了不让贷款出现风险，促进土地价格的上涨。 为什么这么说呢，因为作为担保的土地上有很多居民用的房间和经营用的房间等，如果土地价格不上涨，贷款的风险就变大了。

因此，34.87万公顷的抵押土地很可能成为下一次房价上涨的重要后盾。 特别是掌握在政府融资平台手中的土地，将成为地方政府抵制楼市调控、推高地价和房价的无形力量。 开发商为了抑制手中土地的价格上涨，与地方政府结成了优势共同体，共同推动地价和房价的上涨。

为了防止房价上涨，政府必须通过融资平台释放抵押给银行的土地，并通过管制和执法的方法尽快开发掌握在开发商手中的土地。 否则，需要依法没收或征收土地占用费，防止开发商隐瞒土地牟取暴利。 正因为如此，房价上涨的内在动力下降，房价也会回归理性。

来源：澎湃商业网