“楼市调控死盯新房价钱是搞错靶子”

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“新国五条”的余韵消失了。 最近，有关房地产调控的两个信息备受关注。 一是从4月24日开始，广州市继北京之后，成为了规定指导新建商品房价的“限价”城市。 二是年一季度北京、深圳等大城市住房租金比上个月上涨10%左右，北京住房租金水平比2008年上涨82%，涨幅超过同期住房销售价格72%的涨幅。

北京和广州实行限价政策很容易理解。 官方数据显示，北京和广州今年3月新建商品房价比去年同期上涨11.2%，排在全国各大城市首位，如果不实行行政限价，年房价调控目标很难实现。 但是，无论难度有多高，谁都不会相信这些城市会因为没有达成目标而被追究解释责任。 因为，各地方通过调整新建商品房结构，如高价盘错峰发售、高价盘配套发售等，不仅可以实现月度价格涨幅稳定的目标，还可以通过商品房出售变更(在北京以外的其他城市，目前的商品房不计入房价统计， 因为不仅可以降低整体的房价，还可以将限价、集体住宅、经济住宅等与商品房边界模糊的保障性住宅纳入统计。 再退一步讲，房价统计采取什么样的做法，是简单平均还是加权平均，权重如何决定，异常的楼盘如何拆除，那里有很大的操作空之间。 因此，明年年初各地公布房价管理目标结果时，成绩一定非常圆满。 但是，这样就实现了房地产调控的目标吗？ 谁也不相信。

管制是否有效，关键是居民住房诉求的实现难度是否在下降。 即使目标房价下跌，也不一定意味着实现居民住房诉求的难度下降了。 因为，在人口比较集中、房价上涨较快、住房诉求难以实现的第一、二城市，新建住宅的供给基本配置在城市郊区，以中心城市为中心呈同心圆扩大。 扣除其他上涨因素，园区特点决定的新建住宅价格水平反而偏低，新建住宅价格年度波动的可比性和参考性也越来越差。

近年来，大城市公共服务设施建设滞后，高质量公共服务设施仍集中在中心城区，大城市居民正在拼命追赶中心城区的二手房。 一线城市二手房成交量自2007年以来，基本超过新建住宅成交量，超过新建住宅的规模逐年增加。 2009-年，深圳二手房成交量是新房成交量的2-3倍，二线主要城市二手房成交量也自年来基本超过新房成交量； 在其他二线城市中心，新的土地开发完成后也将进入二手房占主体的时代。 因此，可比较的二手房价格和租金水平的变化，可以反映出居住是更容易了，还是更难了。

另一方面，人们纷纷涌入大城市，最受重视的是大城市高质量的公共服务设施和就业机会。 住宅的舒适度在大中小城市差不多，中小城市的居住空之间反而很大。 居民对住宅的诉求实际上是对公共服务设施的诉求。 大城市二手房价格和租赁水平变化的背景是居民对公共服务设施诉求的变化，与新建房价相比，反映出居民住房诉求的实现难度是下降了还是上升了。

另一方面，一线城市一半以上的人口，特别是外来人口长期住在租赁住宅中，即使是地方城市，也有1/3以上的人口长期住在租赁住宅中，与新建住宅的价格相比，租赁水平的涨幅也成为衡量居民住房诉求实现难度的客观基准。 一线和二线积分城市的二手房价格和租赁水平，基本上与居民住房诉求实现的难度是上升还是下降一致。 年以来，一线和二线主要城市二手房价格和房屋租赁水平涨幅为新建房价涨幅的1.5-2倍，中心城区二手房价格和租金价格涨幅为新建房价涨幅的2倍以上。 搜索网数据显示，年北京二手房价格上涨近40%。 据连锁房地产统计数据显示，—年，北京住房租赁水平分别上涨11.1%、13%、19%，中心城区涨幅30%左右。 中原地产数据显示，年深圳市原特区内(中心区)二手房价格涨幅超过15%，房屋租金上涨8%，均超过官方公布的新建住宅价格涨幅。

未来一段时间，集中在城市中心的二手房价格和租金也将持续上涨，同时涨幅有可能继续超过新建住宅的价格。 在这种情况下，新建住宅价格统计的可比性和参考性越来越差。 因此，即使新建住宅的统计价格下跌，或者新建住宅价格的涨幅低于居民可支配收入的增长幅度，实现居民住房诉求的难度也有可能继续上升。

因此，2009年以来，将房地产调控的“标的中心”固定为新房价格管理是错误的。 近年来，大城市二手房价格和房租的快速上涨，更准确地表明了居民住房诉求难以实现。

房地产政策的偏差，不仅体现在新建住宅的价格管理上墨水过多，还体现在房价统计和住房保障上。 房价统计显示，“2009年，中国房价比去年同期上涨1.5%”后，地方政府不再公布当地房价数据，取而代之的是国家统计局总结公布的70个大中城市房价指数。 各地实际房价几乎丧失了鼓励居民购房的载体和市场评估功能，而各地房价市场新闻则通过营利性中介机构和数据企业发布。 这些企业以新建销售或房地产销售广告为主要收入来源，房价新闻五花八门，标准不一，鱼目基本以推动房价上涨为基调，这不仅非常不利于居民住房诉求的实现，也是房价的 在住房保障方面，“十二五”3600万户保障性住房建设目标的提出侧重量，未锚定为公共服务补助、分配环节、封闭，存在无效供给(各地普遍存在购房、租房现象)和租房行为(特别是集资房、限价房) (李宇嘉) )。

来源：澎湃商业网